金钻豪园：一证被封，逼停整个城市更新项目，真就没辙？

一纸异议，15日可以解决的问题，区政府介入，历时大半年至今未解决，开发商损失上亿，800回迁户焦灼无奈，太不可思议！

昨天（7月9日），南方新闻网以《一人欠债，全小区遭殃！罗湖一城市更新项目再陷僵局》为标题，报道了深圳市罗湖区金钻豪园城市更新项目，仅因一已签约业主涉8千多万债务房屋被查封，导致开发商无法注销产证，逼停历经14年、涉800业主的整个更新项目，并附有翠竹街道办致业主的《关于解决金钻豪园一期项目房产注销问题的回复》（见上图）。

《回复》称：“区政府及职能部门、街道高度重视，积极协调各方，千方百计寻求解决办法。经过前期的反复沟通，多轮协商和不懈努力......达成共识，初步明晰具体的实施路径......密切配合、全力推进......因涉及多个单位和部门，环节较多，程序复杂，需要一定时间......将尽最大努力，尽快解决......”。

报道同时称，因该业主一人产证被查封导致无法注销已拖了半年之久，罗湖区、翠竹街道办近期已连续召开四次协调会，协调各方以求达成共识，全体业主和开发商不堪重负。

可以看出，翠竹街道办及相关部门为此可是煞费了苦心，以致于连区政府都没辙，只能与债权人反复多轮沟通，历经波折，但结果也只是“初步明晰具体的实施路径”，为难劲怎一个“愁”字了得！

开发商项目经理告诉记者，项目多拖一年，已搬迁业主就多流浪一年，开发商就会增加2个亿的资金成本（按此计算，开发商已经损失1亿），难怪各方都如此焦灼不堪。

另据报道，这位业主与开发商签订拆补协议在先，发生债务房屋被查封在后，记者现场走访确认，被查封的房屋“已经随着所有建筑物的拆除完全消失了”，即房屋已经灭失不存在了。

看到这里，笔者就奇怪了，这事咋就如此复杂到惊动区委区政府，历时半年就是解决不了呢？政府、开发商的律师智囊团呢？为什么不走合法途径而明知债权人难搞非要协商解决？

笔者的意思是：这件事根本就不是什么大事，完全可以无需债权人同意而通过执行异议途径，在十五日内迅速解决！

方案一：执行异议程序解决

1、由城市更新实施主体（开发商）以案外人名义向查封法院——深圳市福田区人民法院提出执行异议，要求法院撤销对“房产证”的查封，保全回迁房屋或者回迁款；

2、福田法院会在接到执行异议之日起十五日内审查，并做出裁定，变更保全标的物；

3、如福田法院驳回执行异议，收到裁定之日起十日内向上一级人民法院——深圳市中级人民法院申请复议。

因查封同时影响了其他业主的及时回迁，800业主也可以作为利害关系人同时向查封法院提出执行异议。

法律依据：

1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条：

查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。

2、《人民法院办理执行案件规范》370.【查封财产灭失后的效力及于替代物、赔偿款】

查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。

3、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第24条：

财产保全裁定执行中，人民法院发现保全裁定的内容与被保全财产的实际情况不符的，应当予以撤销、变更或补正。

4、《民事诉讼法》第225条：

当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

5、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第5条：

有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：

（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。

方案二：担保解除查封或置换保全标的物

由被查封业主或开发商向查封法院出具担保函，以查封房屋的回迁物业或回迁款提供担保，请求法院解除对“房产证”的查封或保全该回迁物业或回迁款。

法律依据：

1、《民事诉讼法》第104条：财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。

2、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第22条：财产纠纷案件，被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，须经申请保全人同意。

3、《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第167条：财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被保全人提供的担保财产。

既然法律规定如此明确，那为什么政府、开发商、其他业主都没想到？笔者认为，是因为大家共同混淆了查封“房产证”和查封“房产”的区别。

“房产证”是房屋所有权的证明，是财产证明，不是财产本身，而法院保全查封的目的在于确保将来判决生效的顺利执行，对象必须是可供执行的财产，而不是单纯的财产证明，常规情况下，产证和财产是一一对应关系。

在房屋已经拆除的情况下，房屋所有权已经灭失，尚未注销的“房产证”因失去了对应的财产——“房屋”，已处于“有证无产”状态，法院保全标的物——查封的对象已经客观不存在，查封的结果只是查封了无产“房产证”，不可能查封到“房产”，所以最高法院才规定灭失无产的情况下，查封法院必须变更查封对象为替代物。

又根据《深圳经济特区房地产登记条例》第47条、《房屋登记办法》第38条规定，房屋因拆除灭失后，原所有权人就应当申请变更或注销产证登记，消除“有证无产”状态，确保“产”、“证”统一。

综上，在房屋因倒塌、拆除而灭失不存在的情况下，因不具有可执行性，已不能作为保全查封对象，债权人坚持要求法院查封尚未注销的“房产证”，阻止了城市更新的进程，却起不到确保判决生效后顺利执行的查封目的，可谓是损人不利己，查封法院应当变更保全标的物为回迁房或回迁款，开发商、利害关系人——800业主有权提出执行异议要求法院变更。

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