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01市场综述
一级市场:2019年4月,江门全市经公开市场途径共供应土地18宗,总供应面积69.80万平米,其中,商住用地3宗,纯住宅用地1宗,分别位于鹤山、蓬江及新会。土地供应较前两个月有明显的攀升。
2019年4月,江门全市经公开市场途径共成交土地8宗,总面积19.96平米,总成交金额约14亿元。全市楼
面地价为2270.67元/平米。成交商住用地5宗,分别位于台山、江海、恩平市,总建筑面积17.96万平米,环比
上升了86.5%
二级市场:4月,江门市区一手住宅批售面积17.85万平米,比去年同期下降20.0%,环比增加了124.5%。
从区域分布来看,江海片区供应最多,供应占比45%,其次为滨棠片区,供应站34%,而很长时间没供应的北新片区本月供应0.97万㎡,供应住宅96套。4月,江门市区一手住宅共成交757套,成交总面积8.89万平米,环比上升了9.7%, 同比下滑30.6%; 一手住宅成交均价为10744 元/平米,环比上升21.5%,同比上升2.5%;成交
总金额为9.55亿元,环比上升了21.5%,同比下降28.9%。
三级市场:4月,江门市区(蓬江区、江海区)二手住宅成交715套,成交面积7.20万平米,成交均价6281元/平米,环比下降了0.4%。
总的来讲:2019年4月,土地市场火热,中心区土地受热捧,多家房企争夺,本月土地新增供应增加,预计5月将会上演多场土地争夺战。中心两区的住宅市场方面,4月成交较上月微涨,成交价格下滑500余元,但供应大增,多个板块有新增供应,多个纯新项目取得预售证,预计5月会有多个项目入市,成交将会有明显的上升。
说明:本月报中出现的“江门全市”,是指三区:蓬江、江海、新会,和四县:台山、开平、恩平、鹤山。 “江门市区”,是指蓬江、江海两区。
02
市场资讯
1.宏观经济分析
2019年4月份,中国制造业采购经理指数(PMI)为50.1%,比上月回落0.4个百分点,继续保持在扩张区间。从企业规模看,大型企业 PMI 为50.8%,低于上月0.3个百分点,高于临界点;中型企业 PMI 为49.1%,低于上月0.8个百分点,位于临界点之下;小型企业 PMI 为49.8%,高于上月0.5个百分点,抵近临界点。从分类指数看,在构成制造业 PMI 的5个分类指数中,生产指数和新订单指数高于临界点,原材料库存指数、从业人员指数和供应商配送时间指数低于临界点。
生产指数为52.1%,比上月回落0.6个百分点,位于临界点之上,表明制造业生产扩张步伐有所放缓。新订单指数为51.4%,比上月小幅回落0.2个百分点,位于临界点之上,表明制造业市场需求总体稳定。原材料库存指数为47.2%,比上月下降1.2个百分点,位于临界点之下,表明制造业主要原材料库存量有所回落。从业人员指数为47.2%,比上月下降0.4个百分点,位于临界点之下,表明制造业企业用工量有所减少。供应商配送时间指数为49.9%,比上月下降0.3个百分点,降至临界点以下,表明制造业原材料供应商交货时间较上月略有放慢。
2.市场政策
2.1中央政府
发改委:超大特大城市要大幅增加落户规模、精简积分项目
4月8日,国家发展改革委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,要求继续加大户籍制度改革力度。其中,超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。要求,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万—300万的 II 型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的 I 型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。同时,对于超大特大城市,要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
2.2地方政府
江门全面取消落户限制
4月8日 国家发展改革委在官网发布 《2019年新型城镇化建设重点任务》 (简称《任务》) ,根据《任务》和我国目前的城市规模划分标准,珠海、惠州、江门、肇庆等4个城市,将全面取消落户限制!
新增肉菜市场!细化商住地指标!台山北新区控规调整
日前,市自然资源局公布《台山市北新区控制性详细规划及城市设计》调整方案,主要对5块商住地进行控制指标调整,细化容积率、建筑密度等指标。在配套公建方面,除了原有的幼儿园、居委会、警务室、垃圾收集点以外,增加肉菜市场、公共厕所。
教育局回应:蓬江公寓、二手房这样分配学位!
4月28日,蓬江教育局公示《江门市蓬江区2019年义务教育阶段学生招生工作意见》。意见明确了蓬江区一手房住户、二手房住户、商业公寓住户、租住户等各类户籍适龄儿童学位的安排方法。一手房住户:按地段生安排学位;二手房住户:5年内无入学,按地段生安排学位;商业公寓住户:统筹安排学位;租住户:统筹安排学位入学。
03
市场分析
1.一级市场
1.1供应分析
2019年4月,江门全市经公开市场途径共供应土地18宗,总供应面积69.80万平米,其中,商住用地3宗,纯住宅用地1宗,分别位于鹤山、蓬江及新会。土地供应较前两个月有明显的攀升。
1.2成交分析
2019年4月,江门全市经公开市场途径共成交土地8宗,总面积19.96平米,总成交金额约14亿元。全市楼面地价为2270.67元/平米。
2019年4月,江门经公开市场途径成交商住用地5宗,位于台山、江海、恩平市,总建筑面积17.96万平米,环比上升了86.5%,比前12个月平均成交面积减少了72.1%;成交总金额为14.69亿元,环比上升了475.1%,比前12个月平均成交金额下降了62.3%。在成交溢价方面,4月份全市商住用地整体溢价率为45.3%。
2.二级市场
2.1供应分析
4月,江门市区一手住宅批售面积17.85万平米,比去年同期下降20.0%,环比增加了124.5%。
从区域分布来看,江海片区供应最多,供应占比45%,其次为滨棠片区,供应站34%,而很长时间没供应的北新片区本月供应0.97万㎡,供应住宅96套。
2.2成交分析
4月,江门市区一手住宅共成交757套,成交总面积8.89万平米,环比上升了9.7%, 同比下滑30.6%; 一手住宅成交均价为10744元/平米,环比上升21.5%,同比上升2.5%;成交总金额为9.55亿元,环比上升了21.5%,同比下降28.9%。
从区域成交情况来看,北新片区成交0.60万平米,环比上升了11.2%,成交均价5217元/平米,与上月环比上升11.7%;滨棠片区成交2.25万平米,环比上升87.6%,成交均价13228元/平米,环比上升5.2%;潮荷片区成交0.72万平米,环比下降了15.2%;江海片区成交3.57万平米,环比上升11.9%,成交均价10472元/平米,环比上升3.7%;蓬城片区成交0.75万平米,环比下降了23.4%,成交均价10226元/平米,环比下降了5%。4月份,各片区成交逐步回暖,其中滨棠片区环比增长表现亮眼。
3.三级市场
4月,江门市区(蓬江区、江海区)二手住宅成交715套,成交面积7.20万平米,成交均价6281元/平米,环比下降了0.4%。
04
市场展望
2019年4月,土地市场火热,中心区土地受热捧,多家房企争夺,本月土地新增供应增加,预计5月将会上演多场土地争夺战。
中心两区的住宅市场方面,4月成交较上月微涨,成交价格下滑500余元,但供应大增,多个板块有新增供应,多个纯新项目取得预售证,预计5月会有多个项目入市,成交将会有明显的上升。
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