高中成：中关村区域合作模式创新实践——统筹开发运营模式

高中成

中关村协同发展投资有限公司董事长

各位来宾下午好！今天跟大家交流和分享的是中关村在区域合作过程中产业地产的创新模式。

一、中关村区域合作背景

中关村开展区域合作有两个大的政策，一个是习总书记“9.30”讲话，一个是京津冀协同发展国家战略，这两件事情直接促动了中关村跟北京以外的地方政府开展以园区为抓手的产业合作。同时在前期也看到各个地方政府对于新常态产业升级转型区域竞争等的强烈合作需求，这是促动我们成立中关村合作发展平台的根本因素。2015年9月，经北京市委市政府批准由中关村发展集团、招商局集团和中国交建集团三家联合成立了中关村协同发展公司，目的是代表中关村开展区域合作，作为中关村区域合作的一个平台企业。

二、中关村园区合作模式的创新探索

我们成立这个公司前后，各个地方都有很多愿望和诉求，天津宝坻，2013年11月跟中关村管委会和中发展集团签了协议，14.5平方公里做中关村科技城，拿到这个任务怎么干？我们研究了长达几年，用传统模式做不了，特别是用中关村这样一个平台没法做，主要问题是什么？我们进行了调研，越是欠发达地区，产业园区的招商是一个非常严峻的问题，无论给政府和开发主体都造成了巨大负担。同时，整个园区开发采用一级土地开发、用住宅销售搭配等方式难以为继。所以在新常态下，必须有新的思路。研究以后发现，在全国范围内，做产业园区有几大问题：

一是各个地方大部分存在着忽视和忽略整个产业发展规律的问题。园区建设与区域发展脱节，不管什么现状、什么阶段都想做高大上的东西。

二是园区同质化，一城多园，大家拼地价、拼政策，不拼服务水平，低水平竞争现象突出。

三是园区大的片区规划，产城不能融合互补，产业规划和空间规划没法共融。

四是重视硬件开发，忽视软件打造。

导致这些问题的原因有几种原因：

一是缺乏统筹管理。虽然地方政府是当地很强权的控制单位，事实上，由于政府的更替，规划的缺乏，以及大家对模式研究的欠缺、对产业的忽视，真正做起来很多地方缺乏统筹管理，没有聚焦产业，更是缺乏合理的对土地、片区开发和发展的节奏和次序把握。

二是房地产模式驱动，利益驱动是房地产模式，土地溢价，卖房卖铺的房地产盈利模式驱动整个地区的价值链，长期的利益被忽略，未来跟社会效益、社会目标在长期时间轴上难以实现。

三是重规划轻落地。长官意志、政绩要求；短期利益和当期经济发展诉求；规划法律效力不足，辅以官员调动频繁；政府传统土地财政理念。

四是政府、企业利益割裂。这是一个最重要的原因。政府做一个园区的时候，最关注的是税收，开发商关注土地和载体销售，企业关注政策和服务，三者利益不协调，未能在政府和开发商间建立利益共同体。

为了解决这些问题，中关村提出，发展理念、规划模式、开发模式、土地供应、产业形态、招商模式都要做升级。

中关村提出了五个：新理念、新要求、新标准、新内涵、新模式。

针对我们国家产业园区发展的突出问题，在这个背景下，提出了统筹开发运营模式，在宝坻京津中关村科技城项目上进行了实践，主要的思想一是放弃传统房地产拿地、开发、销售、被迫持有运营的模式。二是 采取统筹观念，开展顶层设计，真正实现规划的六位一体和落地统筹。三是创新产品，创造环境，创造政策，创造一系列需要创新的东西。

三、中关村统筹开发运营模式的主要内容

统筹开发运营模式是以中关村品牌为依托，以政企深度合作、市场化运作、价值共创共享为基础，以开发运营统筹管理为核心，以统筹管理权为保障，以投入产出自平衡为特色，以实现高质量发展为目标的中关村科技新城合作模式。

具体来讲，就是由中关村协同发展投资有限公司通过与合作区域政府对接和策划，就合作理念、目标、条件达成深度共识，与合作区域政府指定平台成立合资公司，获得政府授予的园区统筹管理权, 通过组织开展园区“六位一体”规划，统筹相关主体开展园区一二级开发，培育园区产业环境和组织产业落地，搭建产业服务体系，推动园区的产业、土地、房产的价值增值和当地经济发展，分享区域经济增长红利，实现园区开发运营综合价值最大化。这件事情是跟政府共创、共享、共赢。

统筹开发运营模式的内涵：在整个开发建设过程中要做业务统筹，统筹业务、统筹资源、统筹顶层设计（六位一体规划）。首先一个区域以一个产业为主导，发展什么产业是第一位的，结合地方政府的意愿，发展的阶段、资源禀赋条件和周边外围条件确定一些主要产业，以这些产业为核心研究第二件事情。这样的产业要发展，从周边和其他地方来什么样的产业人口，聚集什么样的产业人，这些人怎么来，将来有什么样的消费和生活要求，这是第二个规划。第三个规划，这个片区搞这样的产业，未来要增加这样一些人，对环境和周边有什么影响，影响怎么降到最低。这三个基础形成空间规划，把产业、人才、环境的要求共同纳入到规划中来，通过法律固化下来。

同时要算一笔投入产出的账，这样一个片区，14.5平方公里，原来是村庄、农田，原来有农村经济，这个地方改造成未来的科技城或者产业新城，征地拆迁投入上千亿，对政府来讲是否合适，拿钱做拆迁，做开发，最后能不能在产业发展过程中赚回来，这是投入产出，在多长时间内赚回来，怎么赚钱，要替政府算帐。这个账算出来，这个土地用来干这个是否值得，机会成本是否可以。另外还要算开发商和投资主体，无论是我们公司、社会第三方公司谁来操盘？现金流和利润能否支撑，拿出一个基本的启动资金来，能不能在这片地里滚动起来，现金流不断，而且在一定周期内按照节奏、阶段把项目做好，真正实现产城融合的目标。这笔账算不过来怎么办，要对产业和空间规划进行调整，调整到平衡状态，实现“六位一体”规划的耦合性。最后是开发模式，这五个策划研究完以后，整个项目要发展，有多少重点项目的引进，项目清单和任务清单要明确，在第一个五年计划、第二个五年计划，现金流要平衡，收入要平衡，产业化、城市化都要均衡，做一个大的规划，未来指导这个项目操盘的大盘策划。“六位一体”形成的是顶层设计，跟地方政府研究明白了，这个项目就可以做了。最后是价值共享，价值统筹。重要的价值是两点，通过这样的开发土地会增值，房产也自然增值，不是被炒作的，真正发展的是产业，从外面引进了几十万产业人口，劳动剩余价值是由劳动者创造的，这些人都会贡献价值，这些价值其中一部分会回到政府财政。还有一部分要在当地转化成消费拉动。税收的钱和土地房产增值的钱都要统筹到项目中，跟政府之间进行分配，同时分配的机制也要统筹。

统筹开发模式的核心理念：一是经营城市，实现区域发展全周期、价值最大化。二是做区域的合伙人，跟政府共同投资、共担风险，共同分享发展红利。三是资金自平衡，除了项目公司初始启动资本投入外，不增加政府额外负担，不给政府带来额外负债，依靠合作区域产业发展和城市发展带来的土地出让金、税收增量形成资金良性循环。四是以人为本产城融合。将人作为区域发展核心要素，打造有活力、有灵魂、可持续发展的新城。

统筹开发运营模式的主要原则：一是顶层设计和规划先行；二是体制机制和政策创新，这个事情要做成，创新的模式必须有创新的体制机制和政策。项目落地以后，天津市李鸿忠书记带着四套班子做现场调研后，2018年下半年就出台了四套政策，这是很重要的。在实际操作过程中，管理的框架、土地出让的次序、产业落地的标准、政府资金的拨付路径等等一切东西都需要创新，没有这些做不成。后面是政府和企业的深度合作和产城融合同步发展。

说到底，统筹开发运营模式有哪些主要内容？四个五：一是政府必须赋予统筹开发主体科技城公司有规划编制的主导权、土地开发经营的管理权、开发建设组织管理权、产业落地准入权、长期运营管理权。其中最重要的几点是非常难做到的，但必须做到的是土地开发经营管理权，这里包括商业用地、住宅用地、研发用地、道路设施用地，什么时候开发哪一块儿、挂牌哪一块、上市哪一块，统一由这个公司说了算，制定计划和标准，政府实行挂牌手续。这是很重要的一点，如果这一点把握不住的话，短期的优势资源很快就会被政府干掉了。园区还没有发展起来以前，好卖的住宅早就卖掉了，后期需要这个资源的时候就没有了，没法组织做了。

产业落地准入权很重要。一个地区的发展往往领导人会很冲动，中关村当年合作做园区，给定的目标是非常高大上的产业和产业业态，让我们引进，我用一句比喻“那是一麻袋片，现在绣花也不好看，又绣不上去。要先把本底变好了，变成绸缎以后再绣花。”这就是说，产业园区有一个发展过程，往往地方政府不会顾这个，就希望要高大上的产业。从这一点，跟地区政府说一步一步做，没有基础的时候相对能力低的产业先进来，一步一步再拔高。

五带是中关村要带理念、带品牌、带产业、带资本、带人才去。形成的路径是通过五链，打造产业链、服务链、技术链、资本链、空间链，最后实现的是五融，产业发展、城市建设发展、产业人口发展、生态景观的维护、整个文化氛围的形成。

保障体系是三大块儿：一是品牌保障。品牌是我们跟地方政府谈判获得条件的重要支撑，如果不是中关村谈这样的统筹条件，会有一定难度。二是必须有强大的核心能力作为保障，其中三大核心能力最重要的一点是中关村的产业组织和带动能力，招商是一件事情，重要的是能不能发展，能不能把该要的产业组织过去，是很重要的能力。后面是策划能力和资产运营能力。

最后是资源保障，就是把合作方、政府、股东各种资源整合在一起。

统筹开发模式业务链条比较长，简单说一下。从策划端开始，土地整理端开始，载体端开始，内容端开始到服务端，以及最后资产的处理，整个链条，不管是住宅地产还是商业地产，最全的是在科技城里全部都有，会含着商业、住宅、研发、工厂、地下管线和水电气热的资源运营，更含着未来产业投资的运营等等。最长的链条，涵盖了地产能想到的所有模式。

统筹开发模式的价值动力模型：通过前面的定位、要素导入、资源配置、运营实现的是品牌政策、人口各种红利，企业价值的提升，跟政府共享价值。

统筹开发模式的机制：协同发展公司作为操盘主体未来能够获取统筹开发的收益，包括一级开发，土地增值部分的比例。二级开发，就是住宅、配套、载体、租售是有收益的。产业服务包括落地投资的服务，真正做的产业增值服务，区域统筹经济指标完成的奖励，招商的奖励、统筹服务等等这些费用都包括在里面。同时提升了资源价值以后，持有的物业还会有增值。地方政府获得了几方面的价值：一是知名度和影响力的提升，过去以后没有做什么努力的情况下很多企业自己找到宝坻区所想来这个园区，这个叫坐商，这显然是知名度和影响力的提升。二是未来产业质量的提升和经济发展质量的提升，或者将来直接看到的是税收分。三是二次消费拉动，人口就业。中关村得到的完全是名儿，把国家的任务，京津冀协同发展的任务完成了，同时也把中关村和区域合作的互动完成了，客观上会促进地方和北京之间，要素和科技成果的互动。

园区企业在这个之下能获得更好的发展关系和服务生态，对企业的发展会更快，会产生更多的税收，产生更好的企业。

我们统筹开发运营模式选址合适的区域，我们认为是在一线城市周边，50—80公里的圈儿上，符合大都市圈层的理论。

四、项目案例介绍-京津中关村科技城

宝坻这个项目离北京80公里，距天津75公里，距唐山70公里，距通州只有60公里。2021年高铁通车的时候，18分钟的车程，完全符合大都市圈半小时覆盖圈。宝坻的人口和产业有一定的基础，也属于后发展的地区，有大量的，有足够的土地资源做这件事情。同时它是一张白纸，从整个规划、产业分工、协同上，未来要素的引进上都有足够的空间。这个地方是京津冀规划纲要李维一提到的市区，在京张高铁主轴上，是14.5平方公里的公里的新规划，原来是农田和村庄，图上右边是研究以后满足投入产出规划和投融资规划的土地配比。这样保证项目自平衡，不予不取。

整个发展历程是从2013年签约，2017年正式开工，到2018年是两年半的时间。几个重要的节点，2013年给了任务，2015年的时候列入到了《经京津冀规划纲要》的重点城市，2016年成立投资公司，2017年列入到“2+4+46”平台，这46个平台里我们排在第一个，2018年李书记带领四套班子到现场以后，被定为成天津市的重点项目。在2018年10月北京市领导班子对接以后，列为北京市今年跟区域对接的重点工作，这个项目从民间一直走到了政府的高度认可。

项目公司作为统筹管理主体，合作期限是30年，保证项目合作协议。落实它是在项目协议之下的补充协议和一系列的制度安排。任务分工，宝坻区政府是政策创新支持，项目的绿色通道，各种审批，监督监管。协同发展公司从顶层设计、资源导入、业务指导，所有统筹工作全在科技城公司，具体负责项目的规划、土地出让开发建设、产业组织运营等等一系列的工作。真正架构设计上，加了高层联席会，为了保证地方政府层面上能够对话，不把项目作为地方管理的企业，建立了由中关村管委会、发展集团、宝坻区政府成立了联席会，决定大事儿，日常的工作，政策和服务由专门设定的科技城管委会负责，其他的开发任务、园区运营、服务任务由公司来运作。

盈利模式有八种，基础设施方面、载体建设方面、区域统筹方面、运营方面、补贴和产业发展、招商奖励等，我们不是房地产驱动模式，我们不是只收地价和房价，我们是做产业，产业发展以后在在产业发展中分一杯羹。到目前为止中关村提出产业园区、六位一体规划完整耦合的第一个项目，在宝坻的实验。而且获得了成功，在地方政府验收，有的通过了人大的审批，报告天津市获得整个政府的审批，获得法定化的文件。

我们整个项目在30年运营周期、15年的建设期内，每一步要达到的各种目标，产业目标、生态目标等等。

政策创新不断突破：2018年2月，李鸿忠书记率天津市四大班子到科技城现场办公，协调解决科技城公司提出的政策问题，天津市陆续出台了土地、人才落户、企业资质互认、财税支持四方面政策。

就讲到这里。谢谢！