2019年7月16日，由中指研究院、中国房地产指数系统主办，中指控股承办的“2019中国商业地产指数发布会暨第二届中国商业地产发展高峰论坛”在北京举行。
会上，发布了《2019年上半年中国商业地产租金指数研究报告》及《2019中国商业地产发展白皮书》。大会邀请业内专家及优秀企业负责人共同探讨商业地产行业发展趋势。
以下为受邀嘉宾发言实录：
中指控股（CIH）是一家以大数据和创新技术赋能中国房地产市场（特别是商业地产市场）的数据SaaS工具、市场推广服务综合运营商。在过去已经积累的庞大数据基础上，我们为房地产行业以及上下游机构提供了一系列的产品与服务。特别是基于数据的服务和SaaS服务工具，在商业市场内产生了比较深远的影响。未来我们要致力于商业地产，用大数据和创新科技赋能商业地产市场的发展。
今天，基于我们的数据体系，我们对房地产市场走势做如下判断：今年上半年以来，土地市场持续升温，房地产交易市场相对稳定，但渐显调整趋势。结合中国房地产中长期动态模型，我们认为下半年市场运行仍然面临压力，2019年全年商品房销售面积相对于2018年会下降5-7%；房屋新开工面积增速预计为4.6%~6.6%，房地产开发投资额增速预计为3.7%~5.7%，企业需积极做好应对准备。
2019年，市场节奏和城市区域板块的判断在房企拿地过程中愈发重要，因此通过工具分析，将有效提升企业的拿地策略精准度，如CREIS中指地主产品，帮助企业精准把握城市轮动周期，辅助寻找和决策优质地块，为企业未来规模增长提供有力支撑。(中指地主SAAS工具申请试用，请扫描本文置顶二维码)
”
首先，当前消费品市场的总体情况。中国国内经济，原来说是风景这边独好，我们认为风景仍然独好，但是下行压力也在不断地加大。总体来讲，总体平稳，稳中有进。
第二，当前消费升级的现象和特征。大量的丰富案例说明中国的消费是在稳定升级的，我国每年有将近3—4万亿社会消费品零售总额的增加额，每年有大量的中产阶层人数的增加。
第三，介绍一下当前商业创新方面的思考。进入新世纪以来，商业创新、业态更迭，我们不但跟上了世界商业创新的步伐，而且在改革开放40年的时间里走完了发达国家150多年以来商业创新和业态演变的历程。中国的平台经济、共享经济、团购、移动支付等都成为商家和消费者共同的选择，受到了消费者的青睐。
第四，对党中央、国务院持续的改进企业的营商环境，尤其是商贸流通的营商环境分享。国家发改委刚公布一份新的文件，要推出中国版的营商环境评价指标，正在征求社会各界和中央国务院各部委的意见。
”
对于商业地产研究来说，首先应该从消费客群去研究，挖掘他们对于消费零售业态的需求变化。第一个变化是服务消费形态的升级，第二个变化是体验消费的深化，第三个变化是对三四线城市来讲，消费升级才刚刚开始。
展望未来，企业要围绕两个方面：首先对定位要明确，到底是做强还是做大，这两个模式是不一样的。商业地产如果强调做规模的话，可能就会沉淀很多的资产，未来资金及运营压力会越来越大。二是对于区域的选择，选对地方很关键，可以围绕城市和产业变迁下人口的迁移规律来选择区域。三是对于新模式、新技术的探索，围绕客户的需求和城市发展的需求，跟城市消费结构形成共同的升级，未来的发展空间仍然较大。
”
当前的商业运营中，存在多个消费迷象：趋势上，消费上行与下滑动因角力；内容上，消费升级与消费降级并存；渠道上，分化加剧。
消费割裂产生的原因，一方面是中产阶层不断壮大的同时日益分化，另一方面是中产阶层的消费偏好差异化日趋显著，导致客群细分极大化，同时中产阶级消费场景的多元化对立，同一消费者在不同场景下表现出多元化的消费行为。
面对阶层分化、客群分化、场景分化三大消费者分化趋势，供给端能否深入洞察、抓住未被满足的需求打造独特的内容，成为成功的关键。大悦城定位年轻中产阶层，从客群思维、空间思维、产品思维、文化思维、策展思维、平台思维六大维度出发，使供给端与消费需求匹配，使有限的客群实现其粘性的最大化。
”
京津中关村科技城规划占地14.5平方公里，开发建设周期15年，运营周期30年，已完成产业、人口、生态、空间、投资资和开发模式等“六位一体”规划。
在《京津冀协同发展规划纲要》中，明确了北京做为科技创新中心、天津做为全国先进制造研发基地的定位。两个城市在产业链、创新链存在互补性。
统筹开发模式是一个创新理念，区别于传统的产业地产、产业园区的地方模式与地方思维，以产业新城开发为宗旨，真正把产业放在第一位，以产业为核心来组织产业、组织产业人口，培育产业发展环境与政策环境。
”
改革开放到现在40年来，城市化、市场经济、WTO和住房商品化四个词对我们带来了巨大的影响，分别带来了人口、商品、资金的自由流动。我们现在所处的时期呈现以下三方面的特点，一，全球化退潮，从源头上央行投放的基础货币在减少；二，从量变到质变的过渡期，逐步的推进供给侧改革；三，这是一个重构的时代，世界格局在重构，中国的发展模式在重构，地产行业盈利模式也在重构。正是基于现在所处的时代特点，鸿坤基金结合四年的实践经验，对于原有模式进行了四大转型，探究更适合现阶段地产基金的发展模式，即由散户思维转变为专户理财，由赚取差价转变为资产赋能的产品溢价，由债权管理转变为资产管理，由单一退出摸式转变为多渠道退出。
”
中指控股凭借多年的数据基础构建了中指控股的大数据体系。基于数据形成两大产品线，数据SaaS服务和基于互联网平台的挂牌推广服务。写字楼版旨在通过可靠的数据来动态监测商业地产市场，为上下游企业提供数据支持。基于数据底层形成SaaS工具产品，为行业分析和决策提供支撑。针对商业地产大业主、运营商进行房源租售管理和楼盘推广，中指控股还提供房源直联服务，搭建房源大数据平台，有效地连接房源、开发商、业主、资管、经纪人和用户。通过开放中指控股数据、平台和用户资源，实现商业地产数据交互和信息共享。未来我们会更加专注于商业地产，用大数据和创新科技赋能中国商业地产市场。
”2019中国商业地产样本楼盘和标杆企业
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