高靖：住房租赁赋能长租公寓

编者按:8月23日, 2019(第二届)乐居财经年度论坛将在北京举行。2018年以来，以“美好生活”为奋斗目标，中国地产业在城市更新、物业服务、地产科创等众多领域上演奋斗者的故事。乐居财经时刻发现、倾听着美好的故事，记录和传播行业创新的力量，然后点滴汇集为年度论坛，让故事的主角们激荡思维、辩证方向。

论坛前夕，乐居财经专访蛋壳公寓创始人高靖，倾听他对长租公寓的最新观点。

乐居财经 林振兴 发自北京

凭借“租购并举”政策的东风，2017年至2018年上半年，长租公寓行业在中国经历了快速成长，一路高歌猛进；直至去年下半年，甲醛房、炒高房租、租金贷等行业乱象爆出，长租公寓一次次陷入舆论旋涡。

在长租公寓行业的跌宕起伏中，蛋壳公寓始终保持着那一份执着和初心——让年轻人有尊严地生活在城市。

不同于传统的租房生意，蛋壳公寓做的是C2B2C模式，即公司处于中立方，将房东的房子统一改造、升级、运营后，再拿房子出租给租客，提供租后服务。

但蛋壳公寓对于未来的想象并未停留在租金差上，而是在数据系统、产品打磨、服务体系上修炼的内功。蛋壳公寓致力于通过“人工+IT”系统的方式建立BI（商业智能）系统，完整收集用户需求，观测完善不同城市的租赁信息，快速判断并智能化地向客户做出推荐。

当然，最终能够支撑蛋壳公寓讲出更大故事——增值服务。周末和节假日，蛋壳公寓会线下组织丰富多彩的活动，不断打造有温度的年轻化社区，丰富租客的业余生活，给他们创造更多认识新老朋友的机会，找到在这个城市的归属感，同时让这个城市更有温度。

从2014年成立至今，蛋壳公寓的投资人名单上已拥有沈博阳、刘二海、毛大庆等知名人士。2018年6月6日，蛋壳公寓宣布完成B+轮7000万的融资。

2019年伊始，蛋壳公寓创造了长租公寓行业有史以来最大的收购案——以2亿美元收购了爱上租的100%股权及资产。使得管理房间数量接近40万间，成为长租公寓品牌中规模较大的玩家之一。

今年3月，蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资，由老虎环球基金、联合领投，春华资本跟投，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。自此，蛋壳公寓也成为名副其实的互联网长租公寓“独角兽”。

以下为蛋壳公寓创始人高靖与乐居财经的精彩对话：

乐居财经：截至目前，蛋壳公寓在全国拥有多少套房源？入住率如何？在行业里的地位如何？

高靖：目前，蛋壳公寓已在全国落地了10个城市，在管房屋规模近50万间，入住率在95%以上。

在行业里，蛋壳公寓从综合搜索指数、媒体指数、运营指数，每一项指标都非常突出。作为唯一一家分散式长租公寓企业，蛋壳公寓正在参与住房和城乡建设部启动的《机构出租住房性能评价标准》的编订工作。同时，蛋壳公寓还连续两年成为团中央青发部指导下的“大学毕业生成长计划”的独家租房战略合作伙伴。此外，蛋壳公寓针对行业顽疾，牵头发起真房源公约，前不久又行业首创推出“智能新风系统”等，都彰显蛋壳公寓作为头部企业的社会责任和带头作用。

乐居财经：2019年，蛋壳公寓有什么样的布局、策略和目标？具体的量化指标是？

高靖：2019年是蛋壳公寓的卓越服务年，我们希望从大公司朝向卓越公司不断努力，通过精细化运营，为用户带来更好地租住服务体验；通过产品服务多样化，服务更多人群。并利用我们的特长——商业智能，赋能传统住房租赁市场，发挥头部企业的表率，促进行业更健康发展。

乐居财经：年初，蛋壳公寓创造了长租公寓行业有史以来最大的收购案，以2亿美元收购了爱上租的100%股权及资产。当时收购基于什么考虑？现在半年过去，是否达到了既定目标？

高靖：基于优势资源互补和优势区域互补的考虑。具体而言，蛋壳公寓在互联网大数据、商业智能方面的优势及全国范围内的品牌、口碑，与爱上租在长三角地区长期积累的丰富线下运营经验相结合后，将会迅速产生协同效应，企业的运营效率和服务质量将大幅提升。其次，蛋壳创立于北京，擅长全国范围的运营，爱上租则在长三角地区有强大的市场号召力。收购完成后，蛋壳公寓将巩固在长三角地区的领先优势

达到了既定目标。目前，蛋壳公寓管理近50万间房屋，落地北京、深圳、上海、杭州、苏州、天津、武汉、成都、南京和广州10大城市，其中，布局了上海、杭州、南京、苏州等长三角城市，目前蛋壳公寓已经成长为长三角的确最大的长租公寓运营商。

乐居财经：2019年，您对整个长租公寓行业持什么样的态度和看法？

高靖：在大政策支持的背景下，未来长租公寓行业一定会越发展越好，大家对于长租模式也会有更多的认可，同时租房也也来越成为年轻人的一种生活方式，当然随之而来也会有更多的期待。所以发展既面临机遇也有挑战和竞争，无论从产品研发还是服务上，还是我们目前的互联网系统上，都不能松懈才能保持发展速度。

乐居财经：有专家说，金融能力决定了长租公寓的生存和成长，您怎么看待这个问题？

高靖：房屋租赁产业是一个相对重的行业，保证业主的收益、家装和其他入住服务，都需要资金的投入，因此金融能力是考验这个行业里的企业生存发展能力的一块试金石。

蛋壳公寓在金融方面有多种模式探索，比如银企合作、供应链金融、股权融资等，同时，蛋壳公寓严格遵守国家相关规定，合作的都是银行和知名正规金融机构，通过严格的审核机制，确保金融安全。

乐居财经：您认为长租公寓的品牌时代是否到来？品牌、运营、资管哪个更重要？

高靖：品牌时代已经到来。首先，行业竞争已从早期野蛮增长向精细化运营方向转变。其次，住房租赁行业进入整合发展阶段，行业头部企业通过强强联合、规模化经营，提高效率，有利于促进住房租赁市场稳定规范发展。同时打破单一住房租赁机构对市场的垄断，让整个行业竞争格局更加均衡，走向健康有序、高层次发展阶段。

整个行业经历了去年和前年强劲的风口和洗牌，进入了快速发展和成长期，目前看起来，对于一家长期发展的品牌公寓，品牌、运营、资管同样重要。

乐居财经：就租赁市场而言，您期待一个怎样的市场环境、竞争环境、政策环境？

高靖：从国家出台“租购并举”政策开始，长租公寓市场逐渐受到青睐。未来，我们希望通过企业自查、政府监管等形式，逐步搭建一个行业信用体系，打击黑中介，惩治违法违规行为，规范市场秩序，促进行业健康发展。

我们希望企业能够以身作则，积极参与政府活动中，为行业发展建言献策。蛋壳公寓去年参与了住建部科技与产业化发展中心组织的《机构出租住房性能评价标准》工作，并于2018-2019年连续两年成为共青团中央指导的“大学毕业生成长计划”独家租房合作伙伴。今年蛋壳继续参与到《长租公寓装修污染控制技术标准》制定的工作中，并与环保部中环联合认证中心（简称CEC）共同研究制定长租公寓行业内首个室内空气质量企业标准，希望能为整个行业的健康发展添砖加瓦。此外，蛋壳公寓针对行业顽疾，牵头发起真房源公约，前不久又行业首创推出“智能新风系统”等，都彰显蛋壳公寓作为头部企业的社会责任和带头作用。

乐居财经：您如何理解”城市更新”?

高靖：人们的消费升级和对理想生活的追求，推动了城市结构不断更新升级，而住房租赁是其中的重要组成部分，应该赋能城市更新，为租客带去简单而快乐的租住生活。

乐居财经：你觉得长租公寓对”城市更新”有什么价值?

高靖：传统的房屋租赁C2C模式下，信息不对称、不透明，以及租金收入相对于房屋溢价微乎其微等多种问题的存在，导致了租赁关系不稳定，也导致存量房的增加。为此，蛋壳公寓依靠技术和大数据，在租前、租中、租后整套流程中形成统一管理体系，并通过改造大量毛坯房、”老、破、小“住房，在增加单间供给的同时，提高租客的租住体验，有效盘活存量房。

目前，我国住房租赁品牌化程度并不高，大量租赁住房在个人房东手中，远不及美国、日本等发达国家。为此，必须支持专业化租赁机构打造品牌公寓。

这些在城市里打拼的年轻人不但有居住需求，还有社交需求，蛋壳公寓自成立以来不断打造有温度的年轻化社区，通过组织各种线上线下的品牌活动，丰富他们的业余生活，给他们创造更多认识新老朋友的机会，找到在这个城市的归属感，同时让这个城市更有温度。