卖完星河湾再卖公寓，为什么长租公寓见不到回头钱？

中午，在公司附近的一座高档次商业综合体里，与一位几年未见面的老上级，老领导吃饭。

虽然同在一座城市里，却一直想见一直要见一直未见，这样的旧同事旧朋友好多好多，他们无一例外，都真实地活在我的朋友圈里。正如我安详地活在朋友们的朋友圈里一样。由起初的互相点赞，到后来连发个表情在有点免为其难。

当然，对于老领导老上级这些年的兜兜转转，还是略知一二的。盖因无论她从地产圈里跳进跳出，创业失业，东山再起，都是我辈一直敬仰的偶象。比如说，我知道她这些年做过家私家居，做过重庆小面，做过养生健康，最近的消息是又回流到某中小城市开发商做营销副总，这是她的老本行。于是，我便从这个切口单刀直入抛出了问题。

如你所知，和营销大咖吃饭聊天，那是相当吃亏的。原因无他，你总是有意无意地被她的高谈阔论带走，着了她的道儿，成为一种没有悬念的小学生受教模式。是真受教，而非溜须拍马瞎吹捧。

以下是老领导的说辞，估计是很规范的版本，容我忠实记录下：

没错，我是进了这家开发商。但隔了好多年再回营销一线，完全不是那回事儿。你知道我当年卖星河湾的时候，不说了，就算创出多少个业界奇迹，可毕竟现在不是房地产上半场那个时候了，当年卖豪宅，那叫一个爽，没有微信没有新媒体，节假日，长假黄金周，开盘日，承包大报头版，广告一出街，销售热线电话就没停过，登记认筹抽签交钱，一条龙，营销就是大爷！

可现在不同了。前两年刚进项目，遇到的是公寓产品卖不动，压货压资金，又不比住宅，虽然不限购，但公寓的软肋也是明摆着的，土地年限，产品采光，高价水电，五成首付，没一条不让人犹豫的。但关键还不是这些。

一二线城市限购限贷，的的确确把不少投资客赶到公寓市场来。但既然是资深投资客那就必然要谈投资回报吧。人家要求也不高，每年8%，连续十年，能不能给这个回报？开发商愣是不敢接招。市场上看到最多的是，承诺买后即返租，带租约销售，但谁都明白，连开发商自己都不信的投资回报，投资客会信吗？这些年，多少大开发商在玩长租公寓，又有几个见到回头钱儿呢？

就是在这种情况下，我无意中找到了一种连续投资年回报率超过30%的商业模式（此处省略500字），没错，是金融的方式。房地产的问题，最终还是要靠金融的手段解决。谁知地产和金融是近亲呢。

饭局快要结束时，我终于听懂了他所表达的。基本上，我相信这个模式还是可行的，如果实实在在地做，不是太急功近利的话。

但这并非我记录这段文字的原因。我所感慨的是，一入地产深似海，从此便是同路人。无你走的快还是慢，哪怕走了弯路，总有朋友同事领导上司客户在等着你。这就是中国房地产的神奇之处。

从来没有离场，每一位都是在场者。