如何买房不后悔？按照这个顺序准对！

当今社会，竞争越来越激烈。虽然关系作用很重要，然而，个人自身的专业能力更重要，更重要的是名校圈层重要作用，对于投资客户而言，高增值、易成交更是学位房超出一般住宅房的优势所在。

天价学位房现象在北京、上海、深圳最为突出，这是因为一线城市竞争压力更大。北京曾传出单价46万的过道房，深圳实验初中和荔园小学双学位房国城花园就是鲜明的例子。以最小单位的44平为例，总价在980万左右，22万多的单价屡见不鲜，相比较两年前17万单价升值幅度高达30%；学位房带来的超高溢价可见一斑。

从深圳二手房成交看，去年全市成交前五十个楼盘中，带有明显学位属性的楼盘占了一半，这足证学位房在流通性上的巨大优势。

地产凝眸认为这与深圳设计考试制度密切相关。与内地不同，深圳公办高中的中考录取率仅仅50%左右，其他进入各类技校，也就是说中考淘汰了一半左右学生，而内地公办高中高考本科录取率平均高达90%。这就意味着在深圳初中重要性大过内地很多城市，初中学位房重要性高过小学。另一方面，好学校学风抓得很紧，校长能力强，特级教师多，老师专业素质高。如大家熟悉的八大名校，特级教师人数高出普通公立学校一大截。

2014-2018年深圳市中考排名显示，公办学校之间录取率差异极大，最好的是深圳中学初中部、深圳实验学校、深圳外国语学校、深圳高级中学，录取率在70%-94%之间，次之是所谓八大名校或者十大名校（如红岭中学、南山外国语学校、翠园中学、宝安中学）录取率大约在30%-50%之间。这里提醒下有自己高中部名校四大录取率有失真之处，因为至少一半顶尖学生被吸纳计入自己高中部尖刀班。第三档则是广东省一级学校的公办学校（比如笋岗中学、北环中学、布心中学等）这些学校录取率大约在5%--15%左右。

除此之外，近年来部分新盘引进名校附属学校，这也吸引不少购房者。但是这个不是很稳定，有成功案例，比如华中师大附属龙岗学校，2017年中考就产生广东省理科前十名，也有不成功案例，比如半岛城邦学区南山外国语滨海分校，2016年八大录取率在6.25%，排名在全市35名，2017年却下降到103名。这也影响半岛城邦四期去化率，远不如一期去化率。

罗列如此之多数据告诉小白们公办名校学区房是投资客最佳和首要选择，也是自住和过渡阶段的首选。

其次，对于一线城市而言，快线地铁给房屋带来的巨大推动。尤其是本来偏远的郊区，通地铁前后价格差别巨大。以深圳第一条快线地铁11号线为例，11 号线开通前，偏远的沙井二手房价不过3万+，开通后6个月内就上涨到5万+，远超出区域非地铁物业售价！ 

为什么会产生如此巨大的变化，这得从业主或者住户的实际通勤时间来看。比如沙井地铁口某盘，在地铁开通前，即便自驾前往南山区，时间起码需要50分钟，一般一个小时左右；开通11号地铁后，到南山后海仅仅30分钟，这就大大降低客户实际通勤时间。另外，地铁具备风雨无阻、时间可控优势，已经成为大都市白领也就是投资客户的租户来源的最主要通勤方式。

从投资而言，地铁物业还具备很高的升值潜力。数据显示，香港部分离岛房地产价格在通地铁后相比通达地铁前上涨5倍之多！而北京地铁10号线在建设的两年期间，沿线站点周边物业价格平均上涨一倍多；21世纪经济报道发布租金也显示地铁口物业依据距离远近呈现较高的增值效应！

第三是完善的商业配套。对于自住和投资客户的租户而言，周边生活配套是否方便是决定他们是否入手重点之一。比如楼盘周边是否大型超市如沃尔玛、大润发、永辉超市等决定业主尤其是主妇客户入手的关键因素。在学位房出现前，这是楼盘最大的卖点之一。现阶段，商业配套重要性被学位、交通所取代。然而，这是很多刚需客户不能忽视的置业重点！尤其是近年来流行的城市综合体物业，让业主家门口就可以满足购物、餐饮、娱乐、休闲等一站式消费，对80后乃至90后的吸引力很大。对于自住住户而言，完善商业配套意味着实实在在的生活方便。

地产凝眸提醒读者，无论是自住还是投资，这三个买房顺序切勿颠倒，而且必须深度了解区域规划和开发商过往口碑，不能盲目听信销售人员介绍，毕竟买房时只有规划而不是现实，如何精准选择适合自己需要的物业，请加入地产凝眸小密圈私聊！