2019上半年大浙江房企20强榜单出炉 ｜ 更有机会的市场,更快崛起的浙企!

这两年屡破新高的浙江商品房销售额，首次出现了收缩：这一数值在2018上半年为6601亿元，而今年上半年变为6066亿元，降幅8.1%。

浙江楼市容量近600亿元的下降，原因主要有两方面：

• 其一，随着2019年棚改目标的腰斩及棚改货币化安置政策的进一步收紧，棚改对城市房产销售的促进作用削弱明显；

• 其二，经历上一轮楼市上涨周期，三四线楼市后继乏力，出现回调，浙江的台州、金华等城市表现尤为明显。

尽管市场容量下降，楼市出现抖动，龙头房企市占率有下降态势，但浙江属于离散型市场，更为激烈的竞争中蕴含着更大的机会，不论是本土房企还是外来房企，机会均等。所以现如今，正是比拼房企眼光的时候！

《2019上半年大浙江房企排行榜》今日正式发布！

首先我们对冲入榜单前十的房企表示祝贺，对在逆势中实现销售增长名次晋升的房企予以褒奖，对新晋崛起且在浙江积极进行土拓的房企，我们也将给予更多的关注。

这份榜单从销售金额和土地拓展两大维度，客观全面的反应开发企业的城市布局、投资能力和资金实力。

销售金额维度，分为流量榜和权益榜。流量榜体现的是企业的品牌力和操盘能力，如果流量榜是面子，那权益榜就是里子，企业的投资布局眼光及能力可从权益榜中窥见一二。

土地拓展维度，分为拿地金额榜和拿地总面积榜，从两个层面反应企业在浙江区域深耕的决心。

统计口径

◆流量榜单：业绩计入操盘方，联合操盘各算一半，代建记入流量；

◆权益榜单：按照股权划分销售业绩。

◆ 拿地拓展榜单：包含住宅、商业、办公等经营性用地；包含招拍挂土地和收并购项目；联合拿地各算一半，后期入股不计入。

◆ 以上榜单统计均以商品房备案数据为准，统计时间为2019.1.1-2019.6.25，统计范围均涵盖浙江全省。

PART01

从销售榜单来看，万科、绿城位居流量榜第一、二位，滨江和融创并列第三；万科、碧桂园、滨江拿下权益榜冠、亚、季军。TOP20房企的流量总额近2500亿元，占整个浙江市场的四成还要多，市场集中度加强，强征恒强局面愈发明显。

此次销售榜相较以往，出现了以下两个特点。

?进驻榜单门槛现下降

市场整体容量的下降，也导致榜单前列进驻门槛较去年上半年出现下降。

流量榜TOP3门槛为183亿元，而去年上半年为246亿元，降幅为25.6%。TOP10门槛为120亿元，与去年持平；

权益榜TOP3门槛为136亿元，去年上半年这一数值为204亿元，降幅达33.3%。TOP10门槛为98亿元，去年同期117亿元，下降16.2%。

?浙系房企群体性崛起

流量榜TOP20中，浙系房企占据8个名额，权益榜TOP20中，浙系房企占据9个名额。浙系房企呈现全面崛起之势。

究其原因，浙系房企在前一轮高周转大行其道的周期过程中，务实低调，潜修内功，以品质著称市场，随着外部环境的变化，行业新形势和新周期的到来，浙系重获发展，这符合行业的趋势和时代的趋势。

从土储榜单来看，绿城、新希望、滨江则成为拿地拓展金额榜的前三甲，拿地金额均超110亿元；绿地、融创、碧桂园为今年上半年拿地拓展面积榜的前三名，拿地面积均超130万平米。

其中，绿城、世茂坚定看好浙江，拿地金额甚至超其权益金额；滨江、德信、碧桂园等房企则持续在浙江深耕，拿地金额占其权益金额的九成左右。

PART02

进一步分析榜单发现，入榜企业在浙江的布局策略主要遵循以下几类特点，也正是这几类运维打法，助力了浙系房企的成功冲榜。

?第一类：深耕核心城市并不断扩张

主张这类打法的房企，看中的往往是都市圈圈层化、人口产业支撑等在内的城市发展驱动力，并在具备这类要素的城市如杭州、宁波进行长期深耕布局，然后伺机向外向周围扩张。这样的布局模式具有管控半径小、易创品牌溢价的特点。

典型的房企如万科（紧抓杭州、宁波市场）、滨江（深耕杭州大本营）、保利（持续看好杭州），另外还有荣安、世茂等房企。

荣安此次冲入榜单，得益于其施行的“甬台温战略”，大本营不放松，逐步向周边扩张，吃透甬台温一体化红利。宁波作为其大本营，区域贡献的销售额占比达50%，并且持续布局深耕，今年上半年又拿下3宗地块；其次是温州、舟山等区域，分别的贡献占比为14%和8%；台州区域的贡献额则超3亿元。此外，杭州也是荣安的布局重点，杭州临平的柳岸闻莺项目单盘贡献超9亿元，为所有项目中最多。

同样看好杭州、宁波的，还有世茂。78亿元的流量金额中，可细分为3个1/3：1/3出自杭州，1/3来自宁波，还有1/3源自嘉兴、绍兴等浙江其他城市。贡献最大的项目为其天誉系产品，杭州城东新城的世茂钱塘天誉，贡献金额超18亿元，其次是璀璨系产品，像绍兴的璀璨明樾、温州的璀璨山河项目单盘金额均超8亿元。通过持续布局获深耕红利，通过产品系战役厘清产品系并针对市场能级输出相应产品，是世茂上榜的关键所在。

?第二类：善于广撒网实现广布局

此类布局策略求快求准，纵向深度下沉，择优向县或县级市布局，也衍生出相应的产品规划、开发策略：房企多打造流量型产品，进行标准化输出。

典型房企如三四线之王的碧桂园，广撒网下，在浙江多地布局，目前销售项目超80个。此外，祥生也朝着这类趋势发展。

祥生目前在杭州、湖州、衢州、温州、舟山、德清等浙江多地布局，并且于今年上半年陆续在嘉兴、宁波等地进行土地储备，可谓浙北、浙东、浙西南多点开花。不过，与碧桂园不同的是，祥生通过广布局实现快增长的同时，也注重城市深耕凸显优势。尤其是在大本营绍兴，此次销售贡献前三的项目，有2个出自绍兴，为祥生湛景金麟府和祥生尚贤府项目，合计贡献金额近20亿元。今年上半年，其也在绍兴发力拓展，拿下6宗土地，新增土地储备面积超55万平米。

在产品端，除了府系、新语系等标准化产品的输出，祥生也开始打造小镇样板，并初步形成了建设+开发+物业+酒店的全链条。

?第三类：善用运营杠杆实现企业提升

企业多通过小股操盘、代建等运营杠杆实现业绩提升，并具有资金投入小、收益大、管理及品牌输出加快、市场规模扩大等优点。不过这类打法对企业的要求较高，需具备强大的项目管理能力、成熟的产品及工业化建造体系等多重优势。绿城、德信是其中的典型代表。

绿城就善用小股操盘和代建的运营杠杆，去年上半年绿城的权益流量比为0.85，今年上半年进一步降低，仅为0.66，运营杠杆再次加强。代建对其贡献逐步增长，除住宅外，商业也有涉及。如绿城西溪国际、临平西子国际等，代建的产品线也趋于成熟。

此外，绿城在豪宅市场的地位不可动摇，尽管流量型产品不多，但其仍可通过保利润项目的去化实现业绩突破。销售贡献前十的项目中，不乏柳岸晓风、西溪雲庐、桃李春风、沁园等这类高端改善项目。

?第四类：其他

除了单个城市重点突破、三四个城市集中发力等布局特点，不少上榜的浙系房企也走出了一条适合自己发展的独特路径。

比如起步于温州的中梁，善于审时度势及时调整战略，短暂发力中西部后，再度夯实大本营。今年上半年陆续在金华、义乌以及杭州拿地，新增土地储备超80万平米，拿地金额近100亿元。

比如起源于嘉兴的佳源，一方面通过收并购进行土拓，一方面开启全国化和海外布局。

• 收并购具有成本低、风险小的特点，便于企业快速进入新城市新区域，贡献近7亿元的杭州佳源西溪印象项目，就是收并购所得。其之所以能以收并购为主拓地，源于自身产业链上下游的互补，涉及地产、电器零售、医疗养老、文旅等众多领域；

• 在全国化布局和海外布局方面，佳源省外布局城市数量超50 多个（地级市），在澳大利亚、越南、柬埔寨以及香港、澳门等国家和地区，落地近 20 个项目。

华鸿嘉信则是典型的浙江本土深耕型房企，并且深耕有其道，注意避过激烈竞争的中心城市，多布局下属县市。

• 从今年上半年的表现来看，华鸿嘉信在温州大本营的业绩占比超70%，头号贡献项目为温州苍南县的中央城，贡献金额近17亿元，其次是永嘉的江山壹号项目，贡献金额超6亿元。同时延伸布局丽水、台州，下沉桐庐等区域，这些区域的业绩占比在20%左右。

• 从土拓来看，华鸿嘉信上半年新增的70万平米土储中，温州新增土地超25万平米，仍然是重点，且多为温州下属的苍南、瑞安区域。