一小时抄底480套!限购影响扩散,谁最获利？

撰文=燕十三

＞备注：泾河新城规划效果图

PART1-限购影响，逐渐呈现

随着620政策限购升级，西安楼市限购市场与非限购市场一目了然，一个高价格高门槛，一个低价格低门槛。

所谓“高价格、高门槛”，当前主城区住宅均价在1.35万/㎡，要求落户西安满1年，或是不落户社保满5年；而所谓“低价格、低门槛”，非限购区域房价在万元以下，甚至更低，还是零门槛！

于是，由于进入西安主城区门槛提升，部分资本找不到出路，向非限购区域涌去。大家对于这一政策的基本判断是，政策利好导向西咸新区。比较明显的一点，就是主城区登记量下滑，而非限购区域接连摇号。

从市场反应来看，限购区登记下滑出现在城南、曲江二期、港务区、沣东新城，这些原本热门区域，部分项目出现登记个位数，场面一度十分尴尬。尽管不排除营销策略因素，但这一现象在摇号政策执行以来，鲜有名企项目出现，足以引起市场警惕。

而非限购区域却大不相同，其中，典型案例之一，就是泾河新城——东望冠誉。据悉，首开一小时之内，480套公寓被抢购一空，成为非限购区域一个典型案例。

只要实地踩盘过，就知道泾河新城还在发展初期，规划优于配套，一切等待落地。如此热度，究竟是因为规划预期极高，还是产品设计先进，又或是超高性价比？关于这一点，值得我们探讨。

那么，位于渭河以北，泾河新城腹地的东望冠誉，在区域规划预期高、配套存在短板的情况之下，凭什么一小时销售480套公寓？

PART2-瞭望国际，深挖资源

泾河新城，属于西安楼市底部，是西安非限购板块的价格洼地，我们将其称之为“刚需乐园”。这里也是刚需群体进入国际化西安的一个瞭望台。

大西安三大空间轴线之一“中轴线”，南接秦岭终南山，中承西安历史轴线，北至大地原点，打造古都文化传承轴。泾河新城属于城市北部中心地带，“中轴线”直抵泾河腹地，大西安“北跨”渭河，泾河新城是关键之一。

＞备注：泾河新城分区规划图

从规划来看，泾河新城属于西咸新区五大新城之一，规划为大西安北部中心，但因为西安发展初步“北跨”，因此，泾河新城房价仍处于低位水平。经开一期均价1.7万/㎡，经开二期1.3万/㎡，而泾河新城价格7000元/㎡起！

＞备注：西安楼市价格梯度示意

可以说，从西安楼市现阶段来看，规划与价格反差最大的区域，莫过于泾河新城。而且在西咸五大新城之中，价格最低的也是泾河新城。为什么泾河新城，价格如此之低，原因何在？

关键还在于“人口引进”！因为目前区域配套不足，为了吸引人口，泾河新城在打造四大重量级产业之下，进行了四点深挖：

其一，深挖规划价值：泾河新城被规划为大西安北部中心，但区域开发属于新城一座，一切建设有赖于西咸规划。在《西咸新区产业发展规划（2019-2025年）》中，重点布局文化旅游产业和休闲旅游产业，打造现代田园和先进制造之城。

其二，深挖文旅产业：泾河新城文化资源充足，例如崇文塔、汉阳陵、大地原点，除此之外，还规划有乐华欢乐世界、寿平民俗小镇、茯茶小镇、茯茶博物馆、泾河智慧农业等，这些文旅项目的开发，对于泾河新城初期发展，有极大的推动作用。

＞备注：乐华城国际度假区规划效果图

其三，深挖生态资源：泾河新城生态资源充足，既有渭河、泾河岸线资源，又有万亩泾河国家湿地公园、崇文湖生态园、以及其他湿地园区。现有景观正在升级，未来景观规划或将媲美沣西中央公园，优越的生态资源，提升人居价值。

＞备注：泾河新城湿地公园意向图

其四，深挖消费资源：目前，泾河新城消费环境有待升级，乐华城、原点新城都已经开始运营，商业资源逐渐成熟，此外，还有万国荟公园奥特莱斯已经开业，规划有国际名品、文化风尚、运动户外等多个主题卖场，300余个品牌进驻。

仅此四点就足以让泾河新城腹地的东望冠誉一个小时热销480套吗？这显然不够，城市资源深挖，固然是一个突破点。但购置项目，最关键的一点，还是差异化定位！

PART3-泾河腹地，四重优越

泾河新城腹地，东望冠誉占地1.9万㎡，总建筑面积10.4万㎡，总户数1836户，打造商居两栖产品，均价在5800-6500元/㎡，一举赢跑城北。

>备注：东望冠誉规划鸟瞰图

东望冠誉，差异化定位，打造33㎡/65㎡/80㎡公寓产品，既满足了低总价的市场渴求，又兑现了精品住宅舒适度，可谓一举两得。

>备注：东望冠誉65㎡户型图

>备注：东望冠誉80㎡户型图

为了让市场更加了解东望冠誉，我们将项目划分为四个方面来理解：

其一，户型设计：东望冠誉户型有三种：约33㎡创享公寓，又有约65㎡两室、约80㎡三室，虽然是40年产权的商业用地，但产品却打造两种，一种宜居宜业，另一种是类住宅设计，优享两种生活场景。

约33㎡户型产品，既可作为过渡型居住空间，又可注册办公，商居两栖。两房、三房开间约4.4米，比一般住宅还要奢侈。更为关键的一点，是项目首付低门槛，让新西安人敢于落户，也能买得起房子。

其二，优质物业：东望冠誉项目，采用一级物业资质龙湖物业，作为物业服务领先者，龙湖物业一直服务于高端社区，例如龙湖源著、龙湖紫都城、龙湖香醍、龙湖枫香庭等社区，如今服务东望冠誉，更为业主提供租售和提前装修服务。

其三，园林设计：东望冠誉打造多重园林景致，业主建设会所、宠物乐园、野孩子乐园，此外，还有约400米环形跑道，打造无限WIFI，户外洗手池+直饮水，方便运动之后使用。

其四，智能设计：东望冠誉引进车牌识别系统、人脸识别安防系统、小区出入口、园区WIFI覆盖、智能门锁，解放双手，提升安全保障。除此之外，还专门设置了电瓶车充电区，为方便业主使用，考虑极为详细。

>备注：东望冠誉社区景观规划效果图

考虑一下，如今泾河新城正值发展初期，各种商机涌现，无论是明珠家居、乐华城文旅、茯茶产业，又或是农业产品，都有大量的投资人、管理方、运维方，这群人究竟如何投资，始终是泾河新城一个看点。

东望冠誉差异化定位，给投资客一个优质选择，比西安主城区住宅设计更精良，比一般公寓设计更包容，还能够享受高舒适度，项目极具性价比！

PART4-未来估值，西咸潜力

究其原因，刺激人们购置东望冠誉最核心的焦点是什么？换而言之，究竟是什么让人们最终确定购置该项目？

除了差异化定位之外，目前西安楼市推动客群走向新开发区的原因，除了限购政策之外，最大的原因就是价格差。

目前，经开一期均价1.7万/㎡，经开二期参考价1.3万/㎡。东望冠誉打造40年产权公寓，无论单价、总价控制，都十分惊喜，价格仅相当于经开一期住宅价格1/3，经开二期住宅价格1/2，对新西安人而来，绝对高性价比

试问一下，除此之外，用市县城房价斩获“新一线”房子，购房门槛比市县城还低，动不动心？因此，在大客户在洞察这一现象之后，果断出手，这也造就了一小时热销480套公寓的楼市奇景。

据悉，近期东望冠誉再推新品，房源户型仍然是33㎡单间/65㎡两室/80㎡三室，低成本购置，满足人们对于进驻新一线的美好期待！

>备注：东望冠誉项目区位图

泾河新城，一直谋求发展，将城区规划为“一塔一点一河一湖”，借此营造生态品质新城；又擎划了七大高端产业，支撑区域快速发展，但因为产业正值招商引资阶段，所谓“一心两廊，五轴八组团”，有待呈现。

近期，泾河新城因为与华为签约，要打造陕西首个5G产业应用示范点，逐渐高频率曝光。携手华为，泾河新城筑牢“数字经济底座”，只是增加泾河新城竞争的一步棋，泾河新城发展才刚刚开始。

对于置业泾河新城，我们一贯的判断是，如果县市级都没办法解决居住问题，反而在泾河新城斩获一席之地，又有什么可担心。全国棚改货币化安置腰斩，三四线城市被一直看空，更何况五六线城市。

如果对此有疑虑，可以反问一句，难道一个国家级新区五大新城之一的泾河新城，国际梦会比县市级城市更远吗？

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