撰文=燕十三
>备注:泾河新城规划效果图
PART1-限购影响,逐渐呈现
随着620政策限购升级,西安楼市限购市场与非限购市场一目了然,一个高价格高门槛,一个低价格低门槛。
所谓“高价格、高门槛”,当前主城区住宅均价在1.35万/㎡,要求落户西安满1年,或是不落户社保满5年;而所谓“低价格、低门槛”,非限购区域房价在万元以下,甚至更低,还是零门槛!
于是,由于进入西安主城区门槛提升,部分资本找不到出路,向非限购区域涌去。大家对于这一政策的基本判断是,政策利好导向西咸新区。比较明显的一点,就是主城区登记量下滑,而非限购区域接连摇号。
从市场反应来看,限购区登记下滑出现在城南、曲江二期、港务区、沣东新城,这些原本热门区域,部分项目出现登记个位数,场面一度十分尴尬。尽管不排除营销策略因素,但这一现象在摇号政策执行以来,鲜有名企项目出现,足以引起市场警惕。
而非限购区域却大不相同,其中,典型案例之一,就是泾河新城——东望冠誉。据悉,首开一小时之内,480套公寓被抢购一空,成为非限购区域一个典型案例。
只要实地踩盘过,就知道泾河新城还在发展初期,规划优于配套,一切等待落地。如此热度,究竟是因为规划预期极高,还是产品设计先进,又或是超高性价比?关于这一点,值得我们探讨。
那么,位于渭河以北,泾河新城腹地的东望冠誉,在区域规划预期高、配套存在短板的情况之下,凭什么一小时销售480套公寓?
PART2-瞭望国际,深挖资源
泾河新城,属于西安楼市底部,是西安非限购板块的价格洼地,我们将其称之为“刚需乐园”。这里也是刚需群体进入国际化西安的一个瞭望台。
大西安三大空间轴线之一“中轴线”,南接秦岭终南山,中承西安历史轴线,北至大地原点,打造古都文化传承轴。泾河新城属于城市北部中心地带,“中轴线”直抵泾河腹地,大西安“北跨”渭河,泾河新城是关键之一。
>备注:泾河新城分区规划图
从规划来看,泾河新城属于西咸新区五大新城之一,规划为大西安北部中心,但因为西安发展初步“北跨”,因此,泾河新城房价仍处于低位水平。经开一期均价1.7万/㎡,经开二期1.3万/㎡,而泾河新城价格7000元/㎡起!
>备注:西安楼市价格梯度示意
可以说,从西安楼市现阶段来看,规划与价格反差最大的区域,莫过于泾河新城。而且在西咸五大新城之中,价格最低的也是泾河新城。为什么泾河新城,价格如此之低,原因何在?
关键还在于“人口引进”!因为目前区域配套不足,为了吸引人口,泾河新城在打造四大重量级产业之下,进行了四点深挖:
其一,深挖规划价值:泾河新城被规划为大西安北部中心,但区域开发属于新城一座,一切建设有赖于西咸规划。在《西咸新区产业发展规划(2019-2025年)》中,重点布局文化旅游产业和休闲旅游产业,打造现代田园和先进制造之城。
其二,深挖文旅产业:泾河新城文化资源充足,例如崇文塔、汉阳陵、大地原点,除此之外,还规划有乐华欢乐世界、寿平民俗小镇、茯茶小镇、茯茶博物馆、泾河智慧农业等,这些文旅项目的开发,对于泾河新城初期发展,有极大的推动作用。
>备注:乐华城国际度假区规划效果图
其三,深挖生态资源:泾河新城生态资源充足,既有渭河、泾河岸线资源,又有万亩泾河国家湿地公园、崇文湖生态园、以及其他湿地园区。现有景观正在升级,未来景观规划或将媲美沣西中央公园,优越的生态资源,提升人居价值。
>备注:泾河新城湿地公园意向图
其四,深挖消费资源:目前,泾河新城消费环境有待升级,乐华城、原点新城都已经开始运营,商业资源逐渐成熟,此外,还有万国荟公园奥特莱斯已经开业,规划有国际名品、文化风尚、运动户外等多个主题卖场,300余个品牌进驻。
仅此四点就足以让泾河新城腹地的东望冠誉一个小时热销480套吗?这显然不够,城市资源深挖,固然是一个突破点。但购置项目,最关键的一点,还是差异化定位!
PART3-泾河腹地,四重优越
泾河新城腹地,东望冠誉占地1.9万㎡,总建筑面积10.4万㎡,总户数1836户,打造商居两栖产品,均价在5800-6500元/㎡,一举赢跑城北。
>备注:东望冠誉规划鸟瞰图
东望冠誉,差异化定位,打造33㎡/65㎡/80㎡公寓产品,既满足了低总价的市场渴求,又兑现了精品住宅舒适度,可谓一举两得。
>备注:东望冠誉65㎡户型图
>备注:东望冠誉80㎡户型图
为了让市场更加了解东望冠誉,我们将项目划分为四个方面来理解:
其一,户型设计:东望冠誉户型有三种:约33㎡创享公寓,又有约65㎡两室、约80㎡三室,虽然是40年产权的商业用地,但产品却打造两种,一种宜居宜业,另一种是类住宅设计,优享两种生活场景。
约33㎡户型产品,既可作为过渡型居住空间,又可注册办公,商居两栖。两房、三房开间约4.4米,比一般住宅还要奢侈。更为关键的一点,是项目首付低门槛,让新西安人敢于落户,也能买得起房子。
其二,优质物业:东望冠誉项目,采用一级物业资质龙湖物业,作为物业服务领先者,龙湖物业一直服务于高端社区,例如龙湖源著、龙湖紫都城、龙湖香醍、龙湖枫香庭等社区,如今服务东望冠誉,更为业主提供租售和提前装修服务。
其三,园林设计:东望冠誉打造多重园林景致,业主建设会所、宠物乐园、野孩子乐园,此外,还有约400米环形跑道,打造无限WIFI,户外洗手池+直饮水,方便运动之后使用。
其四,智能设计:东望冠誉引进车牌识别系统、人脸识别安防系统、小区出入口、园区WIFI覆盖、智能门锁,解放双手,提升安全保障。除此之外,还专门设置了电瓶车充电区,为方便业主使用,考虑极为详细。
>备注:东望冠誉社区景观规划效果图
考虑一下,如今泾河新城正值发展初期,各种商机涌现,无论是明珠家居、乐华城文旅、茯茶产业,又或是农业产品,都有大量的投资人、管理方、运维方,这群人究竟如何投资,始终是泾河新城一个看点。
东望冠誉差异化定位,给投资客一个优质选择,比西安主城区住宅设计更精良,比一般公寓设计更包容,还能够享受高舒适度,项目极具性价比!
PART4-未来估值,西咸潜力
究其原因,刺激人们购置东望冠誉最核心的焦点是什么?换而言之,究竟是什么让人们最终确定购置该项目?
除了差异化定位之外,目前西安楼市推动客群走向新开发区的原因,除了限购政策之外,最大的原因就是价格差。
目前,经开一期均价1.7万/㎡,经开二期参考价1.3万/㎡。东望冠誉打造40年产权公寓,无论单价、总价控制,都十分惊喜,价格仅相当于经开一期住宅价格1/3,经开二期住宅价格1/2,对新西安人而来,绝对高性价比
试问一下,除此之外,用市县城房价斩获“新一线”房子,购房门槛比市县城还低,动不动心?因此,在大客户在洞察这一现象之后,果断出手,这也造就了一小时热销480套公寓的楼市奇景。
据悉,近期东望冠誉再推新品,房源户型仍然是33㎡单间/65㎡两室/80㎡三室,低成本购置,满足人们对于进驻新一线的美好期待!
>备注:东望冠誉项目区位图
泾河新城,一直谋求发展,将城区规划为“一塔一点一河一湖”,借此营造生态品质新城;又擎划了七大高端产业,支撑区域快速发展,但因为产业正值招商引资阶段,所谓“一心两廊,五轴八组团”,有待呈现。
近期,泾河新城因为与华为签约,要打造陕西首个5G产业应用示范点,逐渐高频率曝光。携手华为,泾河新城筑牢“数字经济底座”,只是增加泾河新城竞争的一步棋,泾河新城发展才刚刚开始。
对于置业泾河新城,我们一贯的判断是,如果县市级都没办法解决居住问题,反而在泾河新城斩获一席之地,又有什么可担心。全国棚改货币化安置腰斩,三四线城市被一直看空,更何况五六线城市。
如果对此有疑虑,可以反问一句,难道一个国家级新区五大新城之一的泾河新城,国际梦会比县市级城市更远吗?
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