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终于,土拍市场也被调控了!

日期:2019-09-17 14:00:40  来源:
 
原标题:终于,土拍市场也被调控了!

本文系公众号米宅北京原创(ID:MizhaiBJ),作者: 钱掌柜 ,已获授权转载欢迎关注。

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前段时间,笔者写了一篇文章《一二线土拍开始火爆,但下半年注定不会好过!》,文章发出后,后台的留言主要分为三大类:

1、非常赞同的

这类粉丝,十分坚定地相信:2019年是极其平淡的一年,这一年不指望有什么行情,能一直平稳就实属不易。

2、极力反对的

这类粉丝坚定地认为,土拍热必然导致楼市热。因为面粉决定面包,土地价格上来了,房价自然也得跟上来。为了土地出让金,政府也不会让房价下跌,所以还是赶紧上车最重要。

3、咨询某某城市下半年行情如何的

这类粉丝的共同特征是:他们所在的城市,最近几个月土拍异常火爆,有些城市甚至还时不时地拍出地王。

在这种火热行情下,人们开始变得躁动不安起来。一方面害怕错过上车机会,另一方面又担心会高位站岗。

这种心情完全可以理解。毕竟,每个人赚钱都不容易,尤其是刚需,首付可能都是由“六个钱包”凑出来的,每个人都希望买在合适的位置。

如果你十分关注楼市,一定会发现,近期的一些信号都是相互矛盾的:

1、从高层、官媒最近的态度可以看出,调控在收紧。然而,一二线土拍却持续火热,某些城市的新盘市场也很热;

2、一些城市调控在放松,而同时另外一些城市却在收紧;

这一系列的信号交织在一起,错综复杂,犹如一团团的迷雾,遮住了双眼。让人看不清后市、也看不清未来的路。

接下来,针对这相互矛盾的两点,笔者一一来解释。

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其实,“一些城市调控收紧,而另外一些城市放松”,这个事情很好理解。

我们还以苏州为例,前几个月,全国楼市最火的,恐怕非苏州莫属了。可是,持续火热的背后,也招来了强调控。

6月18日,国家统计局公布了5月份70个受监控大中城市房价数据,其中,西安新房以2%的环比涨幅领跑所有城市。值得注意的是,西安已经持续39个月连续上涨了。

6月20日,西安房管局官网发布调控新政,取消了以往人才引进落户即可买房的政策,改为落户后,需要满一年,或者连续缴纳12个月的社会保险(个人所得税)才能买房。

上涨压力大的城市,自然会收紧一些。而有下行压力的城市,可能会适度放松一些,一切都要根据自己的实际情况来,这也是“一城一策”的精髓所在。

然而,事情也没有那么绝对。收紧的城市,也不全是有上涨压力,放松的城市,也并不见得是有下行压力。

比如,前几天,天津首套房贷利率上浮了。笔者认为,这多半是因为之前利率一直走低所致。

紧了就适当放松,松了就适度松紧,也是“一城一策”精神的体现。

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可为什么高层一直喊话打压楼市预期,土拍市场还能持续火爆呢?

先来告诉你一个事实:土拍市场也被调控了!

1、房企融资收紧

6月13日,在众所瞩目的陆家嘴论坛上,中国银保监会主席郭树清罕见地发表了一段针对房地产风险的讲话。

郭树清表示:

近些年来,我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。

更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。

多位房地产业内人士认为,这些讲话释放了房地产调控仍不放松、融资可能收紧的信号。

得益于3月份全国各地出现的小阳春,房企预期大幅提升,拿地积极性明显高涨。有些城市甚至还出现了多个单价、总价“地王”。这样的城市有苏州、唐山、洛阳、南京等等。

据中原地产研究中心统计,截至6月13日,年内抢地过百亿的房企多达40家,其中碧桂园、融创和万科拿地金额分别为805亿、673亿、525亿。另外新城、旭辉、金地、阳光城等15家企业拿地均超过200亿。

令众房企没想到的是:正在他们激战正嗨时,调控还是来了....

5月17日,银保监会发23号文强调,商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资,此举大幅收紧了房企在拿地阶段的前端融资。

紧接着5月31日,“21世纪经济报道”记者从监管处获悉:土拍市场的持续火热,以及时不时诞生的地王,已经引起注意。对此,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。

据“同策研究院”数据显示,5月,40家典型上市房企融资金额为367.99亿元,环比下降52.07%,创近一年新低。其中,公司债共融资95.85亿元,较上月的473.13亿元大幅下降79.74%。外币融资亦暴跌93.82%。

2、东莞、合肥等多地土地调控升级,剑指非理性拿地

部分城市土地市场升温遭遇监管层预警后,地方政府也出手了,直接剑指非理性拿地。

截止到现在,苏州、合肥、东莞等城市都升级了土地调控政策。

苏州:降低一次性报价最高限价

合肥:限制关联公司竞买同一宗地块

东莞:出价最高者不一定得(最接近平均价的才能得)

毫无疑问,这些规则都将引导开发商理性拿地,对于抑制过高地价起到了积极作用,一定程度上也能给土地市场降温。

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从去年四季度的寒冷到今年一季度的暖春,再到当下的收紧,房企感受到行业的调整周期似乎越来越短,纷纷表示要为未来早做打算——抓住一切机会快速去货,回笼现金。

究其背后原因,可能是在担心三季度融资收紧,资金链撑不住。

近期,有媒体发现:房地产行业产权转让项目明显增多。

证券时报记者根据北京产权交易所公开信息梳理统计,5月以来(5月1日-6月14日),共有20个房地产项目进行股权转让,而今年前4个月只有2个。去年4月至12月,9个月时间仅有10个。

股权转让,在房地产市场本是一个很普遍的现象,转让原因也是多方面的,我们不该过度解读。

但是,一些信息表明,这20个转让的项目中,大多数原因为“资不抵债”:

经历了“小阳春”之后的楼市,目前又走到了一个新的节点。

对于房企来说,可以预见的是:上半年这种融资宽松的好日子可能要改变了,下半年融资将变得困难,对于中小房企而言,可能将是生死之战。

对于购房者而言,下半年,利率将会走向稳定,但也不太可能会大幅走低。并且,有些城市的房价可能会逐步探底,刚需可以找时机逢低入场。

(责任编辑:佚名)
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