在全球房租排名第四的纽约,房东们为什么还在“哭穷”

据彭博社消息，美国纽约的“租金稳定法”再次受到攻击。本周一，一批房地产贸易集团和房东向布鲁克林联邦法院发起诉讼，要求撤销这部覆盖100多万套公寓的法律。

诉讼称，几十年来，这部限制房租上涨的法律从根本上违背了美国宪法，因为它给房产所有者带来了极不公平的负担。

根据非营利性组织“全球城市商业联盟”此前的调查，纽约在全球热门城市的房租排名中高居第四位，平均月租约17000元人民币，需消耗当地平均工资的63.1%。可以说，房租已经成为纽约客们最大的一笔开销，那么，“房东”们凭什么还在哭诉被“剥削”呢？

这还得从这部“租金稳定法”（Rent Stabilization Law）说起。

租客认为是祝福

房东认为是诅咒

“租金稳定法”的雏形，是1940年代美国开始推行的政府管控租金政策，最初的目的原本是控制战时通涨，而随着房屋租赁市场的发展。之后几十年里，各州的管制方式和名目也演化出众多版本。1969年，纽约为应对当时的住房危机，出台“租金稳定法”，将更多房屋纳入管制范围，以便让低收入人群不至于无家可归。1947年2月到1974年初之间兴建的大批公寓，都被列入了租金管制范围。

所谓的管制，是指每年房租的涨幅不归房东做主，而是交由政府指定的租金厘定委员会（Rent Guidelines Board），根据前一年通胀情况作出具体规定，换句话说，租金并非是市场价。据介绍，这些年纽约受管制的租金涨幅基本保持在2%到4%的水平，有的年份甚至低至1%。

曼哈顿研究所项目主管Howard Husock分析指出，目前纽约拥有住房330万套，约100万套是房主自住，其余200万套皆为出租，另有30万套政府经营的公共住宅（廉租房及经济适用房）。在200万套出租房中，有100万套是受“租金稳定法”保护的，租房费用远在市场价格以下。

而今年6月14日，纽约州立法机构又采取了更广泛的租户保护措施，进一步限制租金上涨，并使房东无力“驱逐”租客。比如说，按照修改前的“租金稳定法”，如果公寓空置，业主被允许在下一次租赁时将租金提高20%，而新规废除该条款；如果业主花钱进行改善性装修，也可以大幅提高租金，但新规对上涨幅度做出了严格的限制。

而这，就是本次原告团队发起诉讼的根本原因。诉状写道，“新规进一步侵犯了公民的权利，租金稳定法的不合理性和任意性，凌驾于财产所有者的核心权利之上”。用彭博社的话说，“租客们认为新法规是祝福，而房东们则视之为诅咒。”

别人涨了，自己没涨

管制房业主受刺激“花式赶客”

纽约市政府则认为，这起诉讼威胁到了普通纽约市民的利益。

纽约市副新闻秘书Jane Meyer在一份声明中说，“对于那些把这座城市称为家的普通民众来说，取消租金稳定政策将是一个毁灭性的打击。”她表示，市政府将重新审查这起诉讼。

事实上，在过去的几十年里，纽约市内不受监管的房屋租金迅速上涨，这对于那些房产为“租金稳定房”的人来说，当然是一个不小的刺激。

用商业房地产咨询公司Ariel Property Advisors总裁Shimon Shkury的话说：“人们购买住宅建筑，当然希望在每个转弯处都能增加价值，但在租金稳定政策下，这些商业计划都不可行的。”

正因为如此，不少管制房屋业主开始“花式赶客”。比如针对旧法规中关于“公寓空置后可提高20%租金”的设定，很多房东会向现任租户提供数十万美元的“搬家费”，请他们主动搬离。再比如，法律规定如果房东能证明房客年收入超过20万，那么房屋可以脱离管制，于是雇佣私家侦探调查房客真实收入的事也比比皆是。

纽约州司法部长Letitia James表示，“长期以来，房主们看到了租赁市场的火热，趁机钻空子捞取利润，他们肆无忌惮地使用各种危险或恐怖手段，迫使受租金管制的租户搬离。”今年年初，纽约州检察长就起诉了一位皇后区的房东，称其骚扰租户并违反了租金稳定法，根据最终达成的和解协议，惩罚性罚款及对遭受骚扰的房客作出赔偿，该房东总计需支付300万美元。

受益的或是高收入人群

别忘了这位美剧女主的高跟鞋

《欲望都市》女主角Carrie Bradshaw的公寓真实位于格林威治村的黄金街区 视频截图

此次诉讼中，房东们还表示，“租金稳定法”几经变化，真正受益的大部分是高收入人群，年收入低于3.5万美元的租户，只占租金稳定租户的38%。另有22%的租金稳定租户，年收入超过10万美元，其中又以没有孩子的已婚夫妻居多——跟育有子女的家庭相比，他们在租金方面遇到困难的可能性要小得多。

风靡一时的美剧《欲望都市》中，女主角Carrie Bradshaw塞满华服和名牌鞋的曼哈顿公寓，是无数时装控们梦寐以求的完美居所。它所在的Perry Street街区位于纽约格林威治村，在号称“富人区”的上东区里，也是金字塔尖，平均月租高达3700美元，但Carrie的月租只有750美元，因为它属于“租金管制”。可是，Carrie真的是低收入人群吗？别忘了“嗜鞋如命”的她，出手就是一双4000美元的莫罗·伯拉尼克（Manolo Blahnik）高跟鞋 。

而这个情节，用金融理财媒体TFD的话说，“只是一个源于生活的真实案例，并且，还有相当强的普遍意义。”事实上，因为这100万套租金管制住房分布毫无规律，即便是在寸土寸金的曼哈顿上东区，5000美元月租的公寓隔壁，可能就是一套月租只有几百美金的管制房。

此次原告团包括一个代表25000名房东的“租金稳定协会”。按该协会的说法，许多房东都曾向他们咨询“如何才能涨租”，“他们中的许多人只是工薪阶层，全靠这一点资产，现在地税、水费、物业维护成本在上升，但租金不能涨，这不公平。”来源：红星新闻特约记者 李彬彬编辑 张寻"