半年251次调控，2019下半年楼市如何预判？

晓非/文

最新统计数据显示，6月单月，全国调控政策发布次数达46次；而2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年，同比上涨31%。

上半年，“小阳春”“土拍热”“止跌令”“预警房价”“融资收紧”“调控加码”等成为楼市关键词。在“房住不炒”及“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下，上半年楼市带来哪些信号，下半年房价该如何预判？

短暂的小阳春

今年楼市小阳春是在业内预料之中的，一线、二线城市2017年、2018年两年的调整，卖家开始低价出货。对于购买力旺盛的城市来说，刚需对楼市的观望时间，也只有半年左右。以北京市场为例， 15-20%就已经是买家的心理价位了，对购房者来说，踏空的风险要远远大于站岗的风险。

得益于宽松周期、资金面改善以及市场回暖，房企拿地热情也高涨。中原地产数据显示，2019年前4月，累计28家房企拿地过百亿，2018年同期只有24家，2017年为18家；同时，高价地频现，土地市场过热，带动百城土地成交溢价率持续走高。Wind数据显示，2019年4月百城土地溢价率达到近一年来高点，为23.4%。

按城市级别分析，一线城市市场价格绝对值“高位维稳”，累计上涨0.29%，但涨幅处在低位区间；二线城市上半年累计上涨2.30%，较去年同期收窄1.92个百分点；三四线代表城市上半年累计上涨2.28%，涨幅较去年同期收窄2.47个百分点，收窄幅度在各线城市中最为明显，其中超七成城市累计涨幅有所回落。

易居房地产研究院数据显示，今年4月，百城房价同比上涨14.5%，19城房价同比涨幅超20%，步入“房价过热”区间。

土地市场方面，随着楼市“小阳春”行情的到来逐步回暖。进入6月，房企拿地热度仍然不减。但今年以来在严厉的调控政策之下，房企抢地热潮回归理性，且热点区域继续分化。6月29日，中指控股发布的《2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜》显示，碧桂园、万科、融创占据拿地总金额榜单前三位，46家房企拿地金额超100亿元

转折点出现

4月，无疑成为2019年房地产市场的转折月。4月份之前市场很热，4月份以后转冷。

“稳房价”由此成为调控主旋律之一。4月份住建部向新建商品住宅、二手住宅价格累计涨幅较大的6城市提出预警，5月份又直接点名佛山、苏州、大连、南宁4城，随后多地房价调控加码。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：2019年上半年楼市调控，以2019年4月19日中央政治局会议为分界线，重提“房住不炒”之后，房地产调控政策再次出现全方位收紧趋势。

数据显示，6月单月，全国房地产调控政策次数高达46次，超过了5月份的41次。前4月，楼市调控次数分别为68次、21次、15次，60次。

降温土地市场，融资收紧也成为楼市调控的协奏曲。5月17日，银要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资；随后，监管层将部分拿地激进、制造地王的企业纳入监管，并暂停债券与ABS（资产抵押证券）发行；6月，银保监会主席再次提醒地方房化问题。

不过，对于上半年热度较高的二线城市来说，降温始终是主基调，而其中的关键变量是人才政策。中原地产数据显示，上半年，全国接近百城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%，各种关于人才落户、住房补贴、人才住房优先购买等政策，在一二线城市、三四线城市都有分布，对部分城市房地产市场有刺激影响。

张大伟分析指出，部分二线城市房价上涨加速，最主要的一个原因就是人才政策变相放开了限购等政策。“人才政策变相地降低了限购门槛，将人才吸引来之后，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，这明显带来了房地产市场的上涨预期。”