“青楼”半年会 “四美”你选谁？

高考、中考都结束了，不觉到了半年总结的时候。两年多的最严厉调控，也让楼市半年考成绩欠佳，成交面积持续下降，销售金额也相应大减。房价也在高位盘整后出现了松动，虽然郊区成交占比加大的结构性因素居多，但是降温的趋势毋庸置疑。偏科现象严重，市场出现分化，短期内仍将持续，大环境的收紧，下半年恐怕不容乐观。

青岛全市2019年商品住宅上市量约成交约630万㎡，相比去年上半年仍有15%左右增长，但是与2018下半年相比大减三分之一强。而成交则是逐级下滑，620多万㎡的签约量相比去年下半年下滑约17%，而与去年同期比较则下降近30%水平。市场虽然供求关系出现反转，但供求比相对均衡，这也是价格一直比较稳定的主要原因。

在各种限制和打压下，2019上半年青岛楼市降温明显，供求量均大幅降低。2018年“上合”刺激下，4月份出现单月2万套记录，自此后一路下行。年底11月最后一搏冲破15000套水平，自此后过万就是欣慰的成绩了。“小阳春”连续三个月回暖，也因为大环境收紧未能延续。

价格高点也出现在2018年底，近15000元的均价也成为顶峰。2019年上半年均价14200元左右，相比去年年底微降不足1%，而相比去年同期上涨3%左右。政策调控在市场端显露作用，当然是签约数据，那些装修、车位、茶水费之类的无法统计。

近几年的楼市大行情，支持主力已经由刚需首置变成了改善客户。当然其中因为二胎、养老等原因的刚性改善不在少数，特别是主城区和黄岛、城阳副中心更为明显。2019上半年91-110㎡的经济三房成绩占比最大，占到了37%左右，如果再加上111-140㎡的大三房，成交占到市场六成，而两年前三房占比不足一半。于此形成强烈反差的是90㎡以下二房小户型，成交占比从2017年的30%迅速减少到15%左右。140平以上的大户型产品，在2018上半年达到高峰后，出现逐步回落。

三房的热销上位，当然其中二胎、养老等原因的刚性改善不在少数，特别是主城区和黄岛、城阳副中心更为明显。目前各项目都主打小套三，八十多平的二房也成了稀缺品，虽然一步到位很美好，但年轻人刚需首套还是有些吃力。而信贷和税收政策对改善并无优惠，加上房价上涨过快，很多改善也处境尴尬。特别是限购两套政策，以及房地产税的预期，很多人也放慢换房脚步。郊区成交占比增加，普遍居住习惯面积较大，也是个不容忽视的原因。

截止到上半年，青岛全市商品住宅的库存量1400万㎡左右，约128000套，比年初增加10%左右。整体看来属于正常范围，并没有出现大面积滞销的情况，所以降价打折促销的楼盘并不多。胶州存量全市最多，热点的“红黄蓝”紧随其后，前三名均在近250万平方米。新区的土地和供应都很充足，未来还将维持高位；而其余库存都在80万㎡以下，市场也是顺销状态。

新区的土地和供应都很充足，但是规划和配套落实尚待时日，目前的去化周期均超过12个月警戒线。城阳和红岛短期供应有限，去化周期6个月左右，后期白云山等新盘供应，会有所增加。市北和李沧已是改善型区域，去化也在12个月左右，但是成熟区域风险可控。市南和崂山的高端房产市场则面临客户短缺的尴尬。全市去化周期在10个月左右，销售速度趋缓但压力尚可。

虽然整体供求均衡，但是区域之间却分化更加明显。李沧区大开发高潮过去，主城区成交占比降至仅10%，未来增量主要看老四方和沧口改造力度。以往的新房主力城阳板块，村改接近尾声，成交热点转向高新区，仍拥有23%的份额。胶州代替即墨成为投资热点区域，即墨后续供应不足占到10%左右，胶州的14%下半年有望继续放量。西海岸占到近三分之一比重，胶南占比全市最高且后续大盘林立，黄岛也有改善项目频频亮相。

热点“红黄蓝”总体成交占比高达三分之二，加上胶州则突破七成，近郊持续升温。有调控宽松的因素，不限购让很多投资者涌入胶州，更多是机场、地铁、大学、医院等规划利好的预期。市场热度外扩，也是“三湾三城”大青岛扩张的必然结果。以往冷淡的平度和莱西也有所升温，尤其是平度升温明显，大开发商开始进驻洼地区域。

全国楼市在调控长期禁锢下，已经出现全面回落，起码在成交面积和购房难度上下降明显。“小阳春”的抬头趋势，也很快被加压按了下去。但是一二线热点城市表现却依旧坚挺，青岛得益“上合”概念，表现也一直比较稳定，但也开始出现滞胀。“红五月”的行情则在政策加码和金融收紧中出现变数，很多地方价格松动。青岛外围投资集中的区域，迫于库存压力和竞争态势，也开始降价促销。

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