血战万科,抢购曲江,暴露了一个问题!

撰文=徐三刀

突然之间，万科翡翠国际又火了，一次推出396套，意向登记申请数（含撤销）达到了7368个，刷新西安登记量！

这一次，万科比较冤枉，一直想要低调，可惜实力不允许，登记人房比竟然达到18:1。紧跟万科形式的还有，此前康桥悦榕园洋房17:1，华润未来城市达到7:1，龙湖景粼天序大平层5:1，中海曲江大城叠拼达到4:1......

于是市场上出现了两种声音：其一，鼓掌声，这一部分人主要以中介为主，毕竟是行业属性限制，希望楼市偏好，最好是供销两旺，快速出货；其二，批评声，这一部分主要是做行业研究和媒体领域的，希望大家理性购房，不要在横盘期托起，最终被套牢。

但万科翡翠国际这一情况却暴露了一个尖锐问题，究竟是什么导致项目登记18:1，看一下官网，竟然出现了“公示结果可能因群众提出异议、企业操作有误等原因有所调整，但仅限于已公示意向登记人的信息调整，不再新增意向登记人。”。

这是什么意思？登记这么多，有网友不满意了，于是，出现了这一情况。

关于为什么登记抢房，这一个问题值得深究，为什么1-6月份登记上万套房源，只有万科翡翠国际出现18：1，而不是其他项目，有什么特殊原因？

因为是微观分析，简单回顾一下，2019年6月13日，西安市公示了总第九十一批（2019年第15批）商品房价格公示，万科·翡翠国际，公示40#、45#，户型面积约89-192㎡，价格约11790-17131元/㎡。

其一，新房低价：万科翡翠国际价格起步很低，仅有11790元/㎡，几乎与秦汉万科理想城、沣西万科大都会高层项目相差无几，与同批次公示房源相比，与金辉、绿城、大华价格相差不多，仅有一两千价格差。

其二，新房差价：万科翡翠国际一二手价格严重倒挂，一手房价起步11790元/㎡，二手房均价却在2万/㎡，价差在8000元/㎡，如果是89㎡来算一下，近80万/套。也就是说，满二满三，倒手一卖，就是80万。

因此，从新房价格差、二手房价格差来看，万科翡翠国际都是一个绝对优质的投资品，而且是稳收益。即便是未来五年之内没有涨幅，也是绝对净收益很高。

因此，只要有名额，稍微有点闲钱，对于曲江一期价值认知比较清楚的，都会去考虑一下万科翡翠国际。

对此，我们需要再谈一下周期，在2018年末，市场达到巅峰状态之后，我们就已经进入新周期，一个“横盘”的新环境，新的一波购房者还没有经历过这么虐心的时刻。

什么是“横盘”？没有明显涨幅，波动十分微妙。西安市场其实已经如此了，回顾一下1-5月份，大部分项目涨幅并不明显，反倒是新盘价格增幅极高，破2万+房源不少，将市场托起，因此，公示价格十分爆眼球。

6月18日，国家统计局发布了《2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，西安再次领跑，连续上涨了39个月，但其实，都是同比增幅，价格往上走。

如果从环比增幅来看，西安市场房价已经稳住了，甚至于因为每个月房源产品不同，备案价格高低起伏，还有略微跌幅，比如三月份，同比上涨13.1%，环比下降4.9%！

因此，如果我们从同环比两个涨幅来看，就会发现，西安市场现在舆论比市场热，很多泡沫堆积在一起，让人们看得眼花缭乱，实际上，根本无法反映真实情况。

2017年全国一线城市，已经处于“阴跌”和“暗涨”交错之中，西安还是一路高歌，其实，很大一部分原因在于西安房价过去基数太低，六七千起步，就算翻一倍也才一万出头，分摊一下，平均涨幅都在10%，感觉很可怖，对比深沪，九牛一毛。

但很多人却将西安房价涨幅，说是媲美香港、纽约、伦敦，几十倍差距，其实，都是在带节奏，全国都在上涨，难道非得西安下降么？

进入横盘期之后，市场就会丧失方向感，在这个关口，无论是说上涨，或是下跌，其实，都是缺乏依据。

我们从政策方面看了“一城一策”的具体实施，天津的放松，长沙的严打，丹东的限价，苏州的限售等等，我们都可以看到一点，全国楼市割裂的情况之下，每个城市必须根据自身情况制定方向。

西安市场，其实比较突出的现象就是“供不应求”，换而言之，需求端压住供应端，导致千人摇号不断，这种情况西安市在2018年出现过，通过大量供给、锁死登记、延长成交给楼市冷却，见效很快......

但就目前西安市场而言，想要出台政策严控也不现实，因为，市场处于横盘期，因为供应量不足，导致登记爆单。但如果是提高落户门槛、社保门槛、首付门槛等等，虽然会刹住涨幅，但也会让西安发展挫伤。

因此，官方暂时采取的控价，例如西安市公示了总第九十一批（2019年第15批）商品房价格公示，不少项目房价下跌五百，甚至于到两千。可以说，官方通过体制优势，给购房者进行了让利，但这种情况不会长久，只能是短期操作。

如果土地供给仍然收紧，新房供给仍然无法提升，“供不应求”或将延续。除非市场接盘无力，成交量价之间剪刀差变大，市场出现软性崩盘，可能会有跌幅。价格越是上涨快，市场越疲软，想要刺激人们买房，只有一个原因：价格差！

在这个阶段推动市场涨幅的一定是“价格差”，这是推动人们买房的很大一个原因，万科·翡翠国际就是一个例子。

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