二线楼市升温，新一轮调控已在路上！

本文系公众号米宅原创（ID：MizhaiPlus），作者： 乔妹，已获授权转载，欢迎关注。

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近段时间，似乎又开始了新一轮的政策调控。

5月17日，苏州吴江区发文，对于即将出让的一宗宅地进行地价下调，其最高限价有望降幅达18.7%。

5月21日，合肥市自然资源和规划局发文，关联公司不得报名竞同一幅土地。

也就是说——

一个是为了控制地价，抑制高溢价率、高地价甚至是“地王”的出现。

一个是针对开发商为提高土拍摇号的中签概率，采用多家马甲公司的行为。

毫无疑问，这两则土拍规则的调整，都在于过热的土地市场行情。

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不知道大家感觉到了没有，最近二线城市的土拍市场很激烈。

比如，就在刚刚过去的4月份，热点二线城市卖地收入近3000亿，创2年内最高纪录。

下面可以感受下如今几个典型二线城市的场景。

先说杭州近期主城7宗地块共拍得126.32亿元。其中1宗望江地块，加上自持部分，实际楼面价成为杭州单价最贵宅地。

再说武汉10宗地挂牌，共拍得228亿元，其中5宗地块溢价成交，单块溢价率最高达到183%。

接着是苏州主城区成交5宗宅地，总成交额135.7亿元。

然后是合肥，两天集中成交25宗土地，成交额超过210亿。

还有最近的郑州南龙湖土拍，越秀经过315轮竞价，以173%的溢价率摘地，首进郑州。

……

这都是最近这两个月感受到的，二线城市火热的土拍激情。

是只有最近才发生的吗？

再给大家看一个数据——

——数据来源：克而瑞

这是2019年1季度全国各地的部分高溢价地块，也都出现在二线城市。

你会发现，这种现象其实已经持续一段时间了，只是最近这两个月更加明显。

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为什么会出现这样的行情，原因有很多，这里简单说3点。

第一点是融资环境的改善，钱，便宜了。

年初资金相对宽裕，房企的融资氛围和融资成本都比较低。数据显示，3月份房企融资金额达1205亿元，境内融资占比达58%，环比大增30个百分点。

在这样的氛围下，大多数房企的想法都是，先不管那么多，拿了地再说。

第二点重要的原因是头部房企对二线城市的信心。

钱有了，也得知道往哪投吧。一线城市政策太严导致机会越来越少，三四线楼市正在透支。所以，当下的机会，只剩下二线城市，也只有二线城市。

不少房企都陆续表示过，2019年主要的投资重心会转向二线城市，聚焦二线导致二线土地市场升温明显。

第三点不可忽视的因素是，住宅市场的“小阳春”行情。

确实，多个城市出现“小阳春”行情，住宅市场的回暖也是土地市场升温的原因之一。

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这时候，有人肯定会问了，二线城市高溢价地块频出，地价屡创新高，房价会不会迎来新一波的恐慌性上涨啊！

放心，起码目前来看不会。

因为，刚刚上涨起来的土地势头，还没等蔓延到住宅，政策很快就来了。

比如开头提到的苏州、合肥的土拍新规，不言而喻，都是为防止土地市场非理性过火而出的。

更直接的是，住建部4月19日重提“房住不炒”，在对6个城市进行预警提示的基础上，近期，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的苏州、大连、南宁、佛山4个城市进行了预警提示。

重提“房住不炒”之后——

济南发布《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》。

杭州官宣《完善住房市场和保障两个体系，杭州住房供应充足、供应结构相对合理》。

合肥发布官宣文章《央媒报道：合肥市「六抓六促」稳地价、稳房价、稳预期》。

西安提高公积金房贷的首付比例，在现行规定基础上相应提高10%，同时暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金。

合肥提高了公积金提取门槛，比如在外地购房不能提取，同时滨湖新区调整最高限价标准。

长沙停止执行对家庭二套改善性住房的契税优惠税率。

苏州工业园区、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年，园区全域，二手房限售5年。

合肥4月发文调整了1宗宅地的最高限价，最高楼面价下调。

杭州4月份紧急叫停一宗热门宅地的出让。

……

这，就是信号。

为了避免自己的城市上了房价涨幅榜而又上了约谈名单，已经有10多个城市，用不同的方式表态收紧楼市，它们基本都是最近土拍火热的二线城市。

更厉害的是下面这个政策——

自然资源部强调分类供地，制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标：

1、显著增加：消化周期在6个月以下的，要显著增加并加快供地;

2、增加：消化周期为12-6个月的，要增加供地;

3、持平：消化周期为18-12个月的，维持供地持平水平;

4、适当减少：消化周期为36-18个月的，要适当减少供地;

5、减少直至暂停：消化周期在36个月以上的，应停止供地。

根据不同城市商品房库存的消化周期，结合土地市场的实际情况，从供应端，实施差别化的住宅用地供应。

宅地供应和市场库存严格挂钩，未来库存较大的城市，土地指标将锐减。

总的来说，二线短暂的土地升温不会对之后的住宅市场造成太大影响。

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就在前几天，苏州房地产长效调控机制方案已上报，2019年房价涨幅目标5%。

据悉，这个方案出台的背景是——

今年1季度以来，苏州市土地市场过热、一二手房价格出现倒挂，4月底房地产价格指数提高5%，已超过苏州全年调控目标5%的界限。

那么以后，会不会有更多的二线城市出台更多的调控政策呢？

大概率是会的。

可以预见，接下来如果高溢价地块还频频出现，其他城市将会继续跟进调控政策，新一轮的政策调控正在路上。

因为，毕竟“稳地价、稳房价、稳预期”的目标不会改变，“房住不炒”的主旋律，是不可动摇的政治任务。

最后提个醒，警惕最近出台限售的城市。限售本质上锁住了现金流，同时也掩盖了背后的风险，如果有城市要限售了，千万小心对待。