连续降息，央行喊你买房，赶紧入市吗？

澳联储昨日宣布将利率下调25个基点，这是澳联储连续2个月的降息，官方利率已削减历史最低记录至1%。在上个月央行减息25个基点后，联邦银行和国民银行紧跟，宣布给房贷客户减息0.25%。这已经是最低记录了。

连续两次降息，对房地产市场解读为利好，经过过去一年澳洲房地产市场的低迷期，终于开始反弹回暖，这让很多投资者接收到了信号，开始摩拳擦掌准备入市。但在这里提醒准备投资的购房者：“在没有区分区域和趋势之前就匆忙入市，未必赚到钱！不信，下面以事实为证。

在全澳洲107个大行政区域中，过去10年房价增幅最大的前6名有多少是国内投资者知道的呢？过去也好，未来也罢，读不懂市场，看不到趋势，赚不到钱不要埋怨市场，和责怪别人，缺乏学习和投资思维的中国式购房，都将被市场埋没。

一、巴拉瑞德Ballarat

巴拉瑞特市（Ballarat）位于墨尔本以西112公里处，是继墨尔本和基隆之后的维州第三大城市，又是澳洲最知名的淘金古城，目前人口持续上涨。巴拉瑞特正在大力发展当地的IT产业，而且是墨尔本铁路系统所需新火车的生产基地。全维省排名第四的Ballarat Clarendon College就坐落在Ballarat。另外，巴拉瑞特市区内还有澳大利亚三所最古老的教学机构之一巴拉瑞特大学（现称澳大利亚联邦大学）。Ballarat吸引了大量来自墨尔本的本地买家，主要原因是这两个地区的房价悬殊巨大，墨尔本目前的中位数房价为81.5万澳元，而Ballarat的房价仅为墨尔本的一半，中位数房价为41. 4万澳元。此外，墨尔本距离Ballarat的车程也仅需1个小时15分钟。就是这样一个城市，成为过去十年范围内澳洲增长排名第一的行政区域。

二、吉隆Geelong

Geelong位于墨尔本西南方约90公里，人口约20万，是维州仅次于墨尔本的第二大城市，也是澳洲及海外买家最喜欢购房的地区之一。从拍卖市场的趋势来看，投资者非常看好这里。数据显示，在过去的12个月里，Geelong资本增长率接近5%，房价中位数为42.2万澳元。有报道认为，这是由于房地产投资者正试图从Geelong强劲的人口增长和零售消费的增加中获得回报。因此，预计将有更多的亚洲和机构资金流向维州的Geelong地区。除了本土投资者看中吉朗发展潜力外，不少亚洲投资者目光也从悉尼墨尔本转向这里。2016年，Geelong Pakington Strand购物中心以3200万澳元的价格被中国投资者拿下。代理商Wizel说道：“我们看到越来越多的亚洲开发商在吉朗发展项目，这是一个好兆头。”他表示，人口持续增长让投资者相信，投资吉朗将有强势回报。根据数据显示，目前吉朗人口每年增长3.2%，预计到2036年，居民人口达到32.7万，Bellarine半岛人口预计将在同期增长63％。零售商Ellis Davies表示，“相比墨尔本，吉朗有更多可负担住房，新的就业机会和新的生活方式，这些都是促进人口增长的重要因素。

三、霍巴特 Hobart

一项针对澳洲统计局(ABS)房价指数所进行的分析显示，在2002年至2017年间，澳洲房价增长最为强劲的市场是塔州的霍巴特。该市在15年间的房价涨幅达到220%，超过涨幅为208%的墨尔本。

2017年，当悉尼和墨尔本房价调转向下跌幅8%的时候，霍巴特的住房价值却上涨了12.3％。但相对于内地大城市来说，霍巴特的房价仍然较低，霍巴特目前的中位房价为424,251澳元，比悉尼低54％，比墨尔本低49％。

与此同时，霍巴特在莱坊最新的全球住宅城市榜上排名第八，仅次于香港和阿姆斯特丹，房价年涨13.8％，领先于墨尔本和悉尼。霍巴特房市发展强劲，说明该市的房价可负担性是吸引买家的主要因素。

四、新州 Nambucca Heads

从新州北海岸临海城市Coffs Harbour（科夫斯港）往南开车约30分钟即可到达Nambucca Heads。房产分析师John Lindeman表示，在海岸城镇中，要找到低于40万元的房价是很难的，Nambucca Heads可是少数中的少数了。他认为，这个城镇的房屋需求应该会持续攀升，因为来此观光的游客持续增加，此外，退休人士到Nambucca Heads买房的需求也高。

同时，政府正计划在Newcastle到其边界地区建设高速道路，宣称将兴建另一条Pacific Highway到这个地区，以缩短Nambucca Heads和Newcastle等城镇之间的距离。大量建设工人进入，造成房价和房租持续上涨。

五、昆士兰 Ipswich地区

如果布里斯本房价对你来说太贵了，你可以往西南边45公里处的Ipswich走一遭，这里是Pauline Hanson territory的心脏地区，有很多价格在40万元左右的房产。随着过去十年基础建设的持续发展，它由偏僻小镇快速转变成布里斯班西南区域的发展中心，大学分校区，COSTCO大型商超落户，火车新线路开通，各类政府院校的入驻，造成人口告诉增长，远超布里斯班人口增长率。房价也是保持持续稳定增长中，完全没有收到大环境市场的冲击，虽然交易量在过去6个月缩减，但银行估值和市场向上预期没有变化。

这些区域的增幅并不是偶然的，它们都有一定相似的地方。而判定区域未来增幅潜力的强弱，我们可以用到“资本增值八大要素”判定。（打分制）

一、 市政规划：新的铁路、桥梁、政府规划的大型项目和工程、卫星城等（20 分）

二、 就业机会：知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部等 （20 分）

三、 房屋供给：供给长期短缺（20 分）

四、 人口因素：增长率、增长数量、收入分配等（20 分）

五、 交通设施：公路、铁路、隧道、桥梁、码头等 （10 分）

六、 公共设施：购物中心、银行、医院、娱乐设施等 （10 分）

七、 名校名企：知名中小学、高校、跨国公司总部等（10 分）

八、 人文景观：山、水、湖、岛、公园、风景名胜等 （10 分）

在这八大关注因素中，市政规划排在首位，是最重要的。因为任何一个区域有了政府这一强大后盾与支持，将会给这个区域注入新鲜血液，增加经济能量，带来更多发展机会。如新的铁路、桥梁、新的经济区和金融中心、政府新的大楼、大型项目和工程等。就业机会、房屋供给、人口因素、交通设施、公共设施、名校名企、人文景观依次类推。但进行项目筛选时千万不要本末倒置、丢西瓜捡芝麻：只看中水景、山景等而忽视了市政规划等重要组成部分。

综上，买房不是简简单单看见就买，需要审时度势，一个区域的发展，从项目规划到实施到建设到完工到区域成熟，是从不好到好，从完善到更完善的过程，而这个过程也是投资产品增值的过程，也是投资者等待的过程。