杭州5宅地吸金81.74亿!新鸥鹏首进封顶+自持连下2城,瓶窑、未来科技城楼面价再创新高

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6月杭州周边区县宅地集中爆发，周二萧山、临安8宗涉宅地块出让火热，累计吸金超113亿，拿地竞争激烈。余杭今日成功出让5宗商住地块，瓶窑时隔1年半再次推地 、临平商住地起价高，受关注高。

今日，杭州余杭区五宗宅块成功出让，揽金81.74亿元，新鸥鹏首进杭州上限价36.15亿摘临平2宗宅地共计266亩，瓶窑地块和未来科技城YH02-I-06-3地块楼面价创新高。

图1：地块位置示意图

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该地块上午9:00开拍，经过56轮竞价，最终，由杭州韵合企业管理有限公司（浙江嘉源贸易）以上限价格161407万元+自持6%竞得该地块，折合楼面价12974元/㎡，溢价率30%。

瓶窑组团近年来发展迅速，未来也将迎来大批利好，发展前景可期。一是交通枢纽的不断完善，建设中的火车西站未来将成为杭州第三大交通枢纽。此外，根据规划，在瓶窑组团PY-04单元东侧，将建造一个预留商务机场。二是规划利好，今年5月10日余杭区政府发布了瓶窑新区的概念，中法航空大学也将落地瓶窑，未来将提升区域价值和配套品质。三是作为良渚文化和良渚古城遗址的核心区，瓶窑也将受益于良渚申遗利好。

相较邻近的良渚板块，瓶窑地产开发仍处于起步阶段，目前板块内仅一个在售项目碧桂园良樾，板块内宅地供应量少，隐形库存为零。瓶窑镇羊山商住地块与碧桂园良樾项目地块属性相似，起价均为10000元/㎡，容积率为1.5。该地块未来规划产品大概率也为低密性的住宅类型，参照碧桂园良樾的售价，叠排毛坯均价为20358元/㎡，未来可承接未来科技城及城西外溢购房需求。目前瓶窑市场仍以刚需为主，潜在客群对低密度改善型住宅接受度不高，且该地块体量较大，未来去化压力不小。

该地块周边基础设施配套正在逐步完善中，三公里范围内有瓶窑镇第一小学，瓶窑镇中心学校，瓶窑第一中学等教育资源。距离最近的商场也是周边唯一的商场为瓶窑广场。地块紧挨良渚国家考古公园，生态环境较好。

地块配建较多，对开发商有一定要求。商业建筑面积占比不大于10%；同时还得配建社区居委会、文化活动站、净菜超市；配建不少于地上住宅建筑总面积5%的公租房。

图2：余政储出〔2019〕20号位置示意图

经过45轮竞价，最终，由西安曲江新鸥鹏文化教育控股集团有限公司（新鸥鹏）以上限价188973万元+自持4%竞得余政储出〔2019〕23号地块，折合楼面价8704元/㎡，溢价率29.9%。

余政储出〔2019〕24号，11:00开始竞价，开拍前已收获12轮自由报价，经过53轮竞价，最终，由西安曲江新鸥鹏文化教育控股集团有限公司（新鸥鹏）以上限价172507万元+自持4%竞得该地块，楼面价8690元/㎡，溢价率29.70%。

临平今日成功出让姊妹商住地，荷禹路与新洲路交汇西北处地块、荷禹路与临平大道交汇西北处地块。地块地段较好，周边生活配套成熟，交通便捷，距离在建地铁9号线绿洲路站仅600米，在步行可达范围内；板块内最大的综合体—万宝城，步行距离在1公里左右；周边教育资源丰富，三公里范围内有临平街道中心幼儿园，临平第三小学，临平第五中学等教育资源。居住氛围浓厚，周边多个高端成熟小区。

荷禹路与新洲路交汇西北处地块、荷禹路与临平大道交汇西北处地块起价较低，均为6700元/㎡，封顶价仅为8710元/㎡，远低于周边项目拿地价。板块内地价最高记录为荣安柳岸闻莺项目，楼面价为13840元/㎡，其次为御山道壹号项目，楼面价13824元/㎡，近该两宗商住地块起价的两倍。目前板块内在售项目均价为1.9万元/㎡，项目建成后存在较大利润空间。

两块商住地的商业占比达到了35%，总体商业体量将不小于14.5万方，对于拿地企业来说既是挑战也是机遇。一方面对于拿地企业的商业操盘运营能力有一定要求，另一方面板块内商业配套并不完善，若能将商业部分打造成高端商业中心，将会成为住宅项目的加分项。

图3：余政储出〔2019〕23号、24号位置示意图

余政储出〔2019〕25号地块，仅3轮竞价，最终由杭州滨筑企业管理有限公司（滨江集团）&杭州星汇商务咨询有限公司（兴耀）以总价166467万元竞得，折合楼面价20121元/㎡，溢价率0.6%。

余政储出〔2019〕26号，13:00开始竞价，经过3轮竞价自由竞价，最终，由杭州翰启置业有限公司（金翰）以128011万元竞得该地块，楼面价20158元/㎡，溢价率0.79%，据了解，本次楼面价创区域新高。

今天出让的杭州未来科技城YH02-I-06-2地块及未来科技城YH02-I-06-3地块为相邻地块，起价即创板块新高。两宗商住用地起价均为20000元/㎡，已超过了目前板块内地价记录保持者——国开东方凤凰台拿地价17185元/㎡；与海伦堡棠锦均价（20972元/㎡）基本持平，面粉价快赶上面包价。

由于该地块起价高，若以底价成交，则项目价格与国开东方凤凰台处于同一梯队；若溢价甚至封顶成交，则地块拥有板块定价权。地价奇高的原因可能为两方面。一是地块位置较好，位于菜鸟总部附近，教育资源丰富，周边商业配套也较为完善；二是板块内房价有所提高，国开东方凤凰台成交均价直逼3万元/㎡。

但总体来说，两宗商住地地价还是偏高，后期去化压力大，盈利难度大。即便是国开东方凤凰台均价近3万元/㎡，但是实际去化并不好。

两宗商住地块商业建筑面积均不大于地上总计容建筑面积的10%，均要求住宅建筑全部实行全装修和成品交付。

图4：余政储出〔2019〕25号、26号位置示意图

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