莫开伟：浦发行转让总部大楼 正常资产处置还是另有隐情

　　作者:开伟财经（kaiweicaijing）作者 莫开伟　　　

　　近期，(行情,)委托上海联合产权交易所平台挂牌出让位于上海市中心区的总部大楼东银大厦项目，该不动产是一幢28层的办公大楼，坐落于北京东路和浙江中路的交叉口，建筑面积6.14万平方米，转让底价为20.68亿元，购买保证金为4.14亿元（7月8日第一财经）。

　　该不动产挂牌转让消息一经披露，旋即引起了市场的广泛关注和热议，也引发了各种猜测。因为在上海市中心的房产，其价值堪比，很多名企都想将之拥入自己的怀抱，哪肯将其轻易卖掉？这确实让人有点不得其解。

　　是浦发银行经营管理层的脑子出了问题？非也。对于挂牌转让总部办公大楼的举动，浦发银行为消除社会疑惑，及时做出了正面回应：这只是浦发银行总行办公楼之一，由于正在建设新的办公楼以满足业务发展的需要，未来对东银大厦将无自用需求，

　　因此将其出让，属于正常的商业行为。而且，出售房产也并非浦发银行首创，去年底，亦有多家商业银行通过拍卖或者挂牌产权交易所的方式卖房。

　　对于这样的解释，社会各界基本认同，因为各方证实浦发银行确实在世博A片区新建了一幢办公大楼，目前装修即将进入尾声，

　　估计两年之后搬进新办公室应该没有问题。即便如此，仍有一个问题让公众困惑，既然挂牌出让为何又要返租两年，这其实也不难理解，因为转让一幢金额20多亿元的大房产，敢于接单的企业眼下不是太多，且转让也需要一定时间，不是想转让就能转让的。

　　因而此时转让，是为房产真正转让出去留足充裕时间，免得到时搬入新办公楼的时候，旧办公楼还没转让掉而造成固定资产的闲置，使固定资产使用效益没有发挥出来。

　　此外，压缩房产等不动产也是未来银行经营发展的一个必然方向，因为随着银行智能转型的加速，物理网点数量和单店规模有望下降，固定资产变现的可能性加大，未来还会有很多银行将大量的房产通过转让和出售变现。

　　显然，浦发银行此时挂牌转让办公大楼不失为一个“明智之举”。

　　但话说回来，尽管浦发银行挂牌转让旧办公大楼，一切都在情理之中，也是提高固定资产利用效率的务实之举，但此举动的背后依然凸显了浦发银行的诸多无奈。

　　从当前看，房产尽管是一项保值增值的不动产，在过去银行激进扩张之时，尤其在房产价格大幅上涨时期，房产无疑在很多方面会给银行带来利益，资产规模增大了，固定资产溢价了，

　　还有固定资产的出租收入也会大幅增加，推动了银行经营非业务收入的大幅上升。而现在房产价格虽然仍呈升势，但房产价格高涨时代已经过去，再长期持有过多的房产，

　　加上银行大都用来办公，无法带来更多的收益，既要承担固定资产折旧，又不能给银行带来实际收益，于是处理过多的房产既是一种必然，也是一种无奈。

　　而且，从当前浦发银行经营情况看，虽然目前利润仍然不错，但与前几年相比，近两年经营业绩下滑严重，经营困难加大。

　　据公开资料披露，2018年浦发银行4个季度营业收入和拨备前利润同比负增长，这与不少银行全年6%以上增长速度相比是非常不理想的。

　　而且，利润和资产增速在所有当中排在末尾，由于分红很低，股东权益增长缓慢，导致投资者的收益较低，也有来自股东方面的压力。

　　此外，前几年浦发银行扩张的速度较快，2018年的四川分行违规事件被银罚了4.62亿。由此，挂牌转让办公大楼，与浦发银行重新确立“纠正违规、调整资产结构、确保收入、强化管理、降低风险”经营思路有很大的关系。

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