张大伟：10城楼市“微调”松绑，能不能刺激涨房价？

中新经纬客户端12月27日电题：《张大伟：10城楼市“微调”松绑，能不能刺激涨房价？》

作者 张大伟(中原地产首席分析师)

最近各地楼市出现了各种微调，有明确发文的，也有私下悄悄进行的，经笔者统计，林林总总已经有10多个城市。

那么，对于老百姓来说，有了这些政策市场就见底了吗？房价会涨吗？

回答2019年楼市会不会被微调，会不会再次出现上涨，核心因素看政策，看政策里的信贷因素。

根据中国人民银行数据，住户部门中长期贷款在2016年曾增加5.68万亿元，2017年该项新增减少3800亿元。但2017年住户短期贷款明显增加。

2018年数据显示，截止11月，居民户中长期贷款增加4.6421万亿元。短期贷款2.2576万亿元。2018年居民户短期信贷数据刷新历史纪录，中长期贷款同比有所减少。

我们可以看出，首先，最近住建部年度会议，中央经济工作会议都明确了房地产调控继续维持“三稳”方向，维持“房住不炒”的原则。从上周开始的短短不到10天的时间里，各地房地产微调政策超10次。这些政策内容基本决定了2019年房地产政策的走势和方向。

其次，衡阳是一个典型的三四线城市，市场均价只有6000多元，衡阳房价从2018年9月开始有所回落。当下市场继续维持限价的意义的确不大。但对于其他城市来说，购房者的预期可能出现微调。对房地产政策宽松抱有期待。

从目前已经出现松绑政策的菏泽、衡阳等城市看，因为这些城市出台的政策都不是最影响市场的关键性政策，信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。

从各地政策内容看，房地产调控在2019年政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，楼市出现明显调整的城市，会有政策微调的可能性。

2019年，全国可能出现一轮30城以上房地产调控政策的微调潮，标志着，本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的很多微调宽松政策将密集出现。

房地产市场出现涨幅明显回落，房地产调控政策也到了调整阶段。全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。信贷政策见底，调控政策见底。

第三，对于房地产市场的影响主要体现在，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将依然严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。

第四，2018年，房地产长效机制已经在租售并举，“房住不炒”等环节快速落地，截止日前，全国2018年房地产各种调控政策全年在450次左右，刷新历史调控纪录。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。

再次明确要求“房住不炒”，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，基本原则依然不会改变。中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

“房住不炒”也代表了未来楼市政策将依然打击投机，对真实居住保护。未来微调的政策也有利于刚需。

第五，未来各地房地产调控依然由各城市主导，而分类指导也带来了更多的监管，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

这也与2018年执行的各地出台政策，住建部巡视吻合。2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

加强市场监测和评价考核值得注意。未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

最后笔者总结，一是房地产政策底部肯定出现了，楼市调控不会再加码了，放松政策会进行。最近几个月起码有30个以上城市会出现各种不同力度的松绑政策。二是房地产政策归根结底还是看信贷，最主要看首套房贷款的认定标准，和非普通住宅的认定标准。认房又认贷、非普通住宅标准这两个政策不松，一二线城市就肯定会继续调整。三是判断房价变化，短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。(中新经纬APP)

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【编辑：刘虹利】