房企高溢价补仓二线城市 昔日高价地压力犹存

来源： 证券时报

作者：张达

5月二线城市土地市场延续了4月热度明显升温的走势，部分房企高溢价补仓意愿强烈，地王再现。有研究机构统计，5月，二线城市土地出让金同比上涨81%；全国单宗成交总价超过20亿的35块宅地中，超六成地块溢价率超过20%。

土地市场的升温引起了监管部门的高度关注，业内人士认为，昔日拿高价地的房企在遭遇限价等调控政策后资金压力犹存，部分房企甚至通过转让资产来解决现金流问题。从近期土拍热点城市政策调控力度来看，若市场持续过热，房企融资管控或进一步收紧，未来拿地仍需保持谨慎，盲目获取高价地并不可取。

房企高溢价补仓

5月，二线城市土地市场延续了4月的成交火爆行情，房企高溢价补仓意愿强烈，地王再现。

5月15日，碧桂园经过453轮竞拍以14.5亿元获得扬州一商住用地，溢价率103.06%。其在洛阳、嘉兴等城市拿地的溢价率也均超过100%，高溢价补仓意愿强烈。5月24日，碧桂园拿下洛阳总价单价楼面价“三料地王”，月底两天，又先后在无锡、宁波、成都、天津接连摘得住宅用地，其中，常州地块溢价率54%。

近期多家房企拿地溢价率超过40%。5月30日，经过68轮竞价，万科以22.8亿元竞得南京某宅地，溢价率41.6%；5月28日，新希望在杭州连摘2宗地，其中一宗地经过849轮竞价，溢价率53.85%；5月21日，经过346轮竞价，中粮+阳光城以总价42.39亿竞得绍兴一住宅地块，楼面价16723元/平方米，溢价率62.23%；5月10日，旭辉以11.7亿元竞得常州某商住用地，溢价率43%。

中原地产研究中心统计，5月，全国单宗住宅类地块成交总价超过20亿的多达35宗，主要分布在华东区域，其中有22宗地块溢价率超过了20%，占比高达63%，这在2019年是首次出现。

诸葛找房的统计数据显示，5月，二线城市土地市场成交持续火热，土地出让收金同比上涨81%。其中，长三角经济圈城市表现亮眼，杭州、常州、温州、上海、绍兴、无锡、宁波均进入TOP10榜单。杭州土地出让收金266亿元位列城市出让金榜单首位。嘉里建设以68.14亿元拿下的杭州文晖单元宅地，位居成交总价榜单之首，溢价率为29.94%；恒基以30.2亿元拿下的北京朝阳孙河板块首宗不限价地块，楼面价达69542元/平方米，领衔成交单价榜单。

昔日高价地压力犹存

值得注意的是，2014年以来的不少高价地至今尚未解套，对房企造成了一定的资金压力。

以北京为例，2015年的单价地王项目——葛洲坝北京中国府，楼面地价7.5万元/平方米，近日刚刚拿到预售许可证，拟售价格最高11.7万元/平方米，远低于拿地时业内预期的15万+。原本预计2016年开盘，没想到遭遇政策变化。

2016年，北京开始执行“限房价、竞地价”土地出让试点模式，如今已成为主要供地模式，因设置土地价格上限，同时限定未来商品房销售价格，房企利润空间受限，拿地开始回归理性。与此同时，2017年3月份调控升级之后，北京对预售证的审批尤为严格，高价盘很难获得预售证。

“中国府项目品质可圈可点，如果在2017年前入市，也是一个不愁卖的项目，但到现在的市场，变数就多了很多，竞争越来越多。”中原地产首席分析师张大伟说。

证券时报记者了解到，北京中国府项目拟投资总额达到108.13亿元，2018年实际投资6.31亿元，累计实际投入已经超过68亿元。

对于资金压力问题，某熟悉葛洲坝地产的业内人士则对证券时报记者说：“国企的资金成本较低，而且后面还有葛洲坝集团撑腰，资金不成问题。这个项目少赚点，其他项目多赚点，就可以平衡利润。房地产行业是周期性的，调整是正常的，但长期还是看涨的。”

并不是所有国企都愿意或能够承受高价地的压力。2015年北京总价第三高的丰台地王（位于南四环外），在华润+华侨城+招商局联合体以总价83.4亿元拿下后不久，华润和招商局就因拿地价超过预算而选择退出，随后本来拟独立操盘的华侨城，也在2017年因巨大财务压力先后转让全部股权而退出，最终由泰禾集团以108.6亿元全部接盘，并将项目更名为泰禾·金府大院。据了解，该项目今年以来销售了56亿。

而泰禾在北京的另一个高价地项目西府大院（位于西南三环外），2014年拿地时楼面价近6万元/平方米，因期望更高的价格而错过了可以单价15万卖的那波行情，又赶上很长一段时间单价8万以上难批预售证，所以上市时间一再延迟，直至2018年底获发预售证的价格仅11.3万元/平方米。有业内人士认为，以此价格销售将面临亏损。

某熟悉泰禾的业内人士对证券时报记者表示，泰禾当年对市场预期较为乐观，手里现金几百亿拿了不少高价地，没想到碰到政府限价、限购、限售等，受到较大影响。还有一些二手地拿地后不能立刻形成销售，整个现金流全部押到土地上了，现在须通过低价销售和转让资产来解决现金流问题。

泰禾集团的资金问题也引起了深交所关注，并收到“年报问询函”，首个问题就是：是否存在短期偿债风险？尽管泰禾在回复公告中称“无集中兑付的风险”，但是从今年以来陆续转让了多个项目股权来看，其资金压力犹存。

盲目拿高价地不可取

近期房企高溢价拿地引起了监管部门的关注，继住建部对苏州等土地市场过热、房价涨幅较大城市预警提示后，苏州、合肥等土拍热点城市相继发布调控政策，银保监会还发通知要求整治房地产市场融资乱象，包括银行、信托等违规资金用于拿地等。

华泰金融控股（香港）公司研报认为，开发商重新获得流动性渠道是其能够开展强劲土储补给的主要原因。预计若土地市场持续过热，监管部门或将采取更多措施限制开发商融资渠道和土地交易过程，为土地市场降温。

“3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场存在风险，预计房企融资会略有收紧。”同策研究总监张宏伟接受证券时报记者采访时也表示，从4、5月份的房企融资数据看，整体融资额都是下滑的，主要原因是公司债发行减少。

张宏伟介绍，2019年5月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计361.23亿元，相较于4月，融资总额下降52.07%。其中，主要是由于公司债发行总额数的锐减，降幅达88.2%，仅4家房企发行了公司债券。