湾区“新格局”：央企大鳄—华润在粤港澳大湾区的扩张之路

导 读

房企多元化布局，华润置地华南大区终于做到走出深圳，重仓布局广州和东莞，全面布局粤港澳大湾区。扩张之路，由点及面，气势如虹。

☉易居克而瑞深圳区域

放眼2018年粤港澳大湾区土地市场，由于各房企资金压力普遍较大，负债率居高不下，而国企和央企具备一定的融资优势，于是土地市场出现了“国进民退”的特征，国资背景的房企逆市拿地扩张欲实现弯道超车的意图十分明显，典型企业如保利、越秀、广州地铁、中海以及华润等。其中华润更是“疯狂”地在广州和东莞拿地，以及在惠州、江门、肇庆也均有落子，全年以203亿的拿地金额排在《2018粤港澳大湾区涉宅用地拿地TOP10》的第三位，最终实现了从深耕深圳到全面向大湾区扩张的跨越。

让我们来回顾一下央企大鳄——华润在粤港澳大湾区的扩张之路：

扎根深圳，其他城市单点布局

2001年底，木棉花酒店开业拉开了华润在深圳扎根的序幕，回顾2000-2016年这16年间华润在深圳的发展历程，从住宅开发、综合体开发、城市更新再到城市运营，华润以深圳为战略布局核心持续深耕。

近几年来，凭借华润城、银湖蓝山、深圳湾·悦府等几大高端项目的热销，华润置地华南大区的业绩骄人，深圳华润城项目更是以168.4亿的年销售额获得了由克而瑞发布的《2018年全国房企项目销售榜》冠军。

但是，我们也可以清楚地发现，自2012年华润置地大深圳战略正式启动以来，一直到2016年，华润置地华南大区的货值仍然主要集中在深圳，对珠三角其他城市的布局以点状布局为主，如在惠州只有华润小径湾一个项目，在核心城市广州，华润2013年才拿下一商业地块正式进入，2014年仅拿下一宗宅地打造了华润天合项目，2016年和2017年华润都没有在广州土地市场上露面。

华润置地接下来在深圳的项目主要为城市更新项目，如凤凰岗城市更新项目、湖贝笋岗城市更新项目、下李朗项目等等，而城市更新项目往往面临着开发周期长、投入资金大、开发复杂等压力，短期经济效益十分有限。在广州、惠州也只有单个项目支撑，这种布局不均衡，过分依赖深圳的局面，势必会影响华润置地华南大区在未来几年的货值储备，甚至会在3年后面临“无货可售”的窘境。毫无疑问，基于这样的压力之下，华润在珠三角的布局战略需要重新考虑。

大湾区国家战略下，克而瑞助力全面布局

土地资源稀缺的深圳已经很难为华润带来能够快速面市的项目，从深圳积极“走出去”成了华润置地华南大区最明智的选择。进入2017年，恰逢粤港澳大湾区概念上升为国家战略，华润迎来了“走出去”的历史性机遇。

2017年，华润置地华南大区委托克而瑞深圳区域研究其负责的华南四省布局研究（广东、广西、福建、海南）。在此之前，华南大区城市布局不均衡，还处于单城市投资机会拿地，缺乏在珠三角各城市群内战略性布局。过分依赖深圳，广州重视程度不高；中山尚未布局……于是分别委托克而瑞就大湾区投资价值以及华南四省城市筛选及城市进入研究，为接下来的战略布局提供思路和参考。

基于此，2018年，华润置地华南大区在东莞、广州、佛山、肇庆、江门等城市积极拿地，最终完成了对粤港澳大湾区9城的全面布局。

重仓穗、莞，蓄势待发

2018年华润在大湾区的“攻城略地”充分表现在东莞和广州这两个城市，其分别在东莞公开市场拿下4宗优质宅地，在广州拿下5宗优质宅地。

广州作为大湾区的核心城市之一，拥有雄厚的产业基础和人口资源，还有相较于深圳更多的土地资源。在大湾区规划的加持下，2018年，华润用了不到半年时间便在广州各区连拿五宗宅地，覆盖区域包括白云、花都、增城和南沙。而增城、南沙、花都等片区，都是常年占据广州商品房销售榜单前列的区域，更何况增城还有“不限购”利好政策加持，可见华润准备深耕广州的决心。

更值得一提的是东莞，2019年4月华润置地在东莞举行的品牌战略发布会上正式对外公布其在东莞的布局以及战略。据透露，华润与东莞将进行“城市运营”级别的战略合作，前者在400天的时间里用近乎恐怖的速度在东莞拿下20个项目，分布在东城、道滘、谢岗、常平等12个镇街。双方合作内容包含战略性片区合作、商业项目、住宅项目、城市更新4大模块，其中就包括滨海湾新区、松山湖CBD、东莞国际商务区等引领东莞未来二十年发展的重大项目。

2019年，华润常平幸福里、清溪润溪山、企石公元九里将三盘首发，并定下三盘50亿的销售额目标，而松山湖商业项目，也有望在10月份面世。可以预见的是，2019年将会是华润在东莞大放异彩的一年。

在自身土储货值的压力下以及大湾区国家战略的引导下，华润置地华南大区终于做到走出深圳，重仓布局广州和东莞，全面布局粤港澳大湾区。华润置地在粤港澳大湾区的扩张之路，由点及面，气势如虹，以期未来在大湾区能够掌握更多的话语权和影响力。同时也充分体现了华润置地对粤港澳大湾区未来发展前景的看好。

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