一个“扎心”的消息：连涨40个月,西安再次领跑!

撰文=徐三刀

2019年7月15日，国家统计局发布2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，西安再次领跑全国！

据悉，西安6月份新建商品住宅销售价格环比上涨1.7%，涨幅比上月下降0.3%（5月环比上涨2.0%），同比上涨25.2%，涨幅比上月上涨0.8%（5月同比上涨24.4%），这是西安房价连续第40个月上涨，同比涨幅居全国第一，环比涨幅全国第四。

不久前，为了紧抓严控房价，回击39个月连涨，西安采用了“620政策”表露心迹，一定要严防死守。奈何西安统计只有主城区，新房价格越批越高，还有商业公寓产品2万+不断涌现，想要一招制敌，一劳永逸，欠缺方法。

2019年，上半年市场翻转十分厉害，“一城一策”落地，各大城市根据实际情况调控，结果，楼市变得更加混沌，丧失了方向感。

开春以来，部分城市地市、楼市都迎来“小阳春”。一方面，土地市场高亢，如杭州、武汉、苏州、西安高价拍地，刷新历史记录。另一方面，新房成交火热，西安千人摇号、杭州万人摇号、成都两万人摇号，一二手倒挂掀动楼市激情。

如此火爆摇号，却与房地产行业冰火两重天，一冷一热。其一，进入2019年，房企摘地总量萎缩，在陕摘地量下滑，地市级摘地量下滑明显；其二，进入2019年，房企融资渠道变窄，尤其是一些小型民企融资利率达到15%，基本稳赔，与央企融资3%，相距甚远；其三，市场库存量不足，部分省市还暂停了土地批复。

在这种情况之下，西安竟然“一阳穿三线”，六月涨幅再次领跑全国，涨幅全国第一，连续40个月上涨。要知道，西安在“620政策”升级，已经十分严格，比杭州还要凶狠，仅次于成都，如今再次领跑，是否还要收紧？

那这一次，西安房价再次领跑70城，西安官方又将有什么动作，我们拭目以待。

为了方便理解市场，结合6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，有四个方面值得重点关注！

其一，上半年房企购地面积普遍缩水。1—6月份，房地产开发企业土地购置面积8035万平方米，同比下降27.5%，降幅比1—5月份收窄5.7个百分点；土地成交价款3811亿元，下降27.6%，降幅收窄8.0个百分点。

其二，库存量达到2014年以来6年最低。截止2019年6月末，商品房待售面积50162万平方米，比5月末减少766万平方米。其中，住宅待售面积减少672万平方米。库存数据看，参照2014年2月末51397万平方米，连续六年库存下降。

其三，70个大城市房价全面涨幅回落。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅连续三个月相同；二手住宅销售价格上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

其四，西安房价涨幅再次领跑全国。据数据显示，2019年6月西安新房价格环比上涨1.7%，同比上涨25.2%，已经连续上涨40个月。二手房方面，环比上涨0.6%，同比上涨11%。

仔细翻看，6月份70城房价数据，还是惊悚了一下，而二手房价格，出现了29%的城市下调，超过20个城市房价跌了！

从70城数据来看，全国市场确实存在降温（有些属于暗涨，郊区价格拉低平均房价），官方对于金融政策的调整，一定程度上抑制了房企摘地激情，还有购房者的消费激情，这一点与“房住不炒”的主旋律吻合。

但如果简单认为，金融政策收紧，导致房企融资困难，降价潮来袭，这与“稳预期”，就相违背。当前，西安房价新房公示越批越高，固然有泡沫存在，但更重要的还是成本因素。如果房企成本不降，只要求房价下跌，也会导致政策失灵。

因此，近期如果有房企打折促销，一定要把握，不要一味探底。政策波动，时常发生，但每一次都是要优化供给，而非掐断供给，例如2018年“731会议”之后，西安也出现过类似情况，需求一旦被释放，市场将再次升温。

下半年，房企紧抓现金流，必然有一些项目要采用“高报高折”，或者是“首付分期”，一大批优惠房源正在赶来的路上！但也不要想着平静的楼市之中，突然甩出一颗深水炸弹，能做促销的，一定是需要做促销的产品，当然，瑕不掩瑜。

但不管市场变动与否，核心区域楼盘始终是稀缺物种，因此，如果地段+品牌+品质都信得过，不妨多看一下，一旦房企缓过劲，这一波机会就没有了。

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