楼市半年报｜刚需发力二手拉低回暖 商办市场供需皆回升

2019年房地产市场总结及预判

【二手、商办市场】

06  二 手 市 场

上半年二手回暖

需求释放 市场成交先升后降

核心区域成交占比下滑 低价区域受到市场青睐

小户型占比下滑

价格平稳刚需发力 高价段成交占比下滑

长租公寓发展放缓 租金稳定回报率小幅下滑

上半年二手回暖

需求释放 市场成交先升后降

核心区域成交占比下滑 低价区域受到市场青睐

小户型占比下滑

价格平稳刚需发力 高价段成交占比下滑

深户购房占比持续提升

投资占比上升

长租公寓发展放缓 租金稳定回报率小幅下滑

低租金区域更受青睐 龙岗租赁占比超3成

上半年全市租赁热点楼盘

总结

展望

07  商 办 市 场

一手商业供需皆回升

宝安一手商业成交占比超七成

一手办公室宝安区供应近六成

福田和罗湖为二手办公成交主力

一手商业供需皆回升

宝安一手商业成交占比超七成

观禧花园成交最为活跃

二手商业成交为近九年来新低

二手商业投资占比超八成

宝安区供应近六成

南山成交占比近五成

福田和罗湖为二手办公成交主力

总结

展望

【大佬论市】

Alan点评

上半年市场波动大，可以分为三个阶段。1-2月春节前，由于今年春节比往年早一点，开发商完成年度任务，购房者过节心态浓厚，市场也更快进入假期的冰冷状态，今年算是近几年春节因素影响最大的一年。

3-4月，可以说是金三银四，成交的绝对值并不是说特别的高，但是相对于一二月，相对于去年下半年整体二手成交来说，反弹力度大，近半年压抑的购买力得到释放。粤港澳大湾区规划纲要在2月节后出台，在大方向上确立了大湾区建设方向，确定了深圳核心城市地位，虽然细则未公布，但预示着大湾区建设加速，大湾区经济、生活大融合也在加速，深圳前景被广泛看好，长期投资价值凸显。两会期间未提及房地产，对深圳市场来说，没有消息就是好消息。加上全国范围内多城不同程度的放宽调控，市场对政策预期向松。开发商年初虽然业绩压力不大，但是资金周转压力大，节后推盘节奏依然较快，且优惠力度大，也带动了市场氛围。多重利好因素叠加，市场升温，购房者入市意愿明显增强，市场成交大幅提升。

5-6月，在投资市场被称为五穷六绝，大家对这两月普遍不太看好。楼市看，相对金三银四，5、6月可以说是五铜六铁，成交量逐步回落，市场回归理性。一方面，3、4月全国一二线城市楼市上升过快，地王频出，投资热情高涨，与稳地价、稳房价、稳预期的调控目标相违背。二季度开始，多城出台政策调控加码，控制地价、房价，以稳定房地产市场，政策调控向严的预期加深，市场氛围转冷。同时外围经济环境恶化，中美贸易争端加剧，华为事件让中美关系降至冰点，谈判停止，新一轮加征关税开启，各行各业都受到影响。不利因素影响，加之3、4月需求大量释放，市场成交下滑，上半年整体呈现先升后降走势。

六月，深圳5宗住宅地块集中拍卖，全国八十多家发展商参与，共举牌三百多轮，拍地热情高。土地价格是风向标，影响了发展商定价，而定价影响整体房价。发展商普遍看好，说明深圳房产被低估，给市场打了强心剂。但对市场来说，影响没有想象中那么大。

展望下半年深圳楼市，必然是一个多变而胶着的市场。中美贸易战打打停停，争端不断；政策面上有利好，也会有不利因素。多重消息汇聚下，市场上不去，也跌不下去，保持平稳走势。