请保持警惕,一个影响未来两年房价走势的重大因素出现了

来源：猫叔聊地产

这两天，旧改是一个热点。关于“旧改会不会推动房价上涨”的文章也有不少，但有价值的不多。

01

旧改到底能不能推动房价？

有一种说法是，旧改堪比08年的4万亿，旧改是棚改的2.0版本，是推动未来房价上涨的重要因素。

毕竟当前的经济形势，不用多说，大家也感觉的到。5月PMI重回荣枯线下，制造业依然不景气，再加上某项重大谈判的不确定性，未来的经济走势更加悲观。但今年又是建国70周年，经济是绝对不能掉下去的。所以就要搞旧改提振经济，拉动内需，刺激消费。过往的经验告诉我们，一旦提到拉动内需，刺激消费，房价就要……

也有一种说法是，棚改和旧改的定义不同，刺激消费的方式也不同。棚改是棚改，旧改是旧改，棚改是大拆大建，旧改是小修小补。

棚改是针对需要拆除重建的项目，盖新房，买房需求短期被释放出来，直接受益的是地产开发商和炒房客；老旧小区改造不涉及拆除重建，而强调居住环境升级，直接受益的主要是小区物业管理公司，还有业主。

这两种说法哪个对呢?

结论是都不对。

短期来看，推动房价上涨的，不是棚改，也不是旧改，而是货币因素。不管是棚改、还是旧改，都是民生工程。如果只是单纯改造居民居住环境，不涉及货币补贴、不涉及金融工具，那么棚改、旧改，顶多是影响几个小区的房价，几个板块的房价，根本不会推动全国大规模的房价上涨。

问题是，有了金融工具的不确定因素，性质就很容易发生变化。

02

无论是棚改、旧改，都不是什么新鲜词汇了。至少从2009年甚至更早，就已经有旧改、棚改的工程项目了。

直到近两年棚改、旧改进程加快，再加上棚改货币化推动了三四线房价的上涨，他们才普遍的被人关注。

要想弄清楚旧改会不会推动房价上涨，看看棚改的例子就明白了。

2009年以来的棚改项目，大多数是住房补偿而不是货币补偿。拆一套补一套的情况下，一减一加，供应没有发生变化。期间，即使是有货币安置，比例也是很低的。比如，2013、2014 年棚改的货币化安置率仅为 7.9%和 9%，翻不起什么浪花。

到了2015年，国开行公开发言表示，根据去库存任务要求，国开行在住建部指导下，对接国家房地产调整政策，加大了棚户区改造的货币化安置要求。于是，货币化安置比例从 2014 年的 9%快速提高到2015 年的28%，在 2016 年则进一步跃升至48.5%，2017 年的货币化安置所占比例已经达到了 60%。（数据来源于民生证券）

请注意，棚改是棚改，货币化安置是货币化安置，这是两码事。

棚改好不好，当然好。棚改的目的是改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件，这是民生工程。

但是货币化安置，用的是抵押补充贷款PSL，PSL是一种货币政策工具，是2014年因为棚改资金不足而发明的。PSL的发行，客观上是一种“定向放水”的行为。

这笔钱，由央妈发出，经过国开行和地方政府，最终成为拆迁款发到拆迁户手里。

对于拆迁户来说，原本换不起新房，现在老房子被拆了，不仅有一笔可观的补偿金，在规定期限内买房还有优惠，这是好事啊。

但谁说，这笔钱可以不还的？拆迁户拿到手里的钱，本质上是地方政府向央妈借的。所以棚改货币化安置的本质，就是地方政府的举债投资的行为。

接下来的流程，也就不用我多说了。地方政府的债怎么还?那就是众所周知的办法——高价卖地。就这样，地方政府的债转移给开发商，开发商再通过房子转移给了买房的人。

还要强调一点，PSL是基础货币工具。从2015年5月份开始截止到2019年5月份，PSL的投放余额是35000亿，也就是说，4年内有35000亿流入三四线楼市。而这个数字，是没有考虑乘数效应的。

03

房价就是短期看货币，这个没毛病。

我们完全不用看市场上的关于各种专业术语的解读，也别轻信大V们的旧改言论，我们只需要盯紧一件事：那就是货币的流入方向。

货币流向哪里，哪里就有利可图，哪里就有投机事件发生。而如何遏制大规模的投机行为，那就要考验相关部门的智慧了。棚改就是一个教训。

值得一提的是，去年6月份，海通证券邀请国开行相关领导进行了一次电话会议，领导发言说，棚户区改造出台的背景，本意是要解决去库存和民生问题，但在执行中走样，影响房地产的价格，直接房地产化了，就不是棚改了。后来，国开行新闻办公室对此事进行了辟谣。

参与过棚改项目的朋友可能清楚，棚改资金除了PSL，还有商业银行贷款、开发性金融、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划、PPP等模式，融资手段五花八门。为什么这么多机构愿意响应呢？大家都知道这笔钱，地方政府是以土地出让金还款的，土地是最好的抵押品，最低层又有买房的人接盘，风险小，所以想一起分蛋糕。

但是旧改就不太受金融机构待见了。如果没有明显获利，大家参与欲望就不强。所以旧改的主力肯定是地方财政，也就是说，只有财政比较充裕的城市能够搞一搞。比如一二线、省会城市。

从棚改到旧改，其实又是一轮新的财富游戏。只是财富的分配方式从三四线又重新回到一二线。

本来三四线大部分城市人口净流出，房价是不应该这么猛烈上涨的。但因为棚改货币化安置，让三四线的买房人提前透支了消费需求。

如今棚改熄火，旧改来了，一二线的中产阶层，你们是时候要站出来，为拉动内需出一把力了。

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PS:翻找资料的时候，发现一件有意思的事情。

2019年大部分城市棚改计划套数腰斩。而且4、5月份，央妈已经连续两个月没有投放PSL了。这还是继2015年以来头一次发生的事情。可以说，大部分依靠棚改货币化安置的三四线城市，房价歇菜了。

不过，依然有三个城市在2019年比较大幅度的上调了棚改目标：天津、福建、广西。尤其是大福建，2019年棚改套数目标是6万套，比2018年翻了一倍多啊。福建的小伙伴们自求多福吧……

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