房地产局部泡沫创新高，银保监会再发预警，考验房企资金链风险

最近的房地产风向又变了？一定有不少人有这样的感觉。说实话，大的风向一直就没有变，房子是用来住的而不是用来炒的这个定位不变风险就不会变。为什么会有这样的感觉呢？很大原因在于一城一策的灵活性和伸缩性，不少城市以为调控放松了，于是伴随着楼市回暖大肆炒作，最后又遭遇了调控的升级和加码，这就让我们感觉到风向又转回来了。

的确，本来完全可以盼一场楼市适度放松的大戏，但是不作不死，都是自找的。

2018年，中国房价收入比创历史新高至8.3，超过合理区间的上限7.5，中国房价与收入偏离度为22%，存在局部的房价泡沫。上海易居房地产研究院2019年5月21日发布《中国房价收入比分析及国际比较研究报告》提出上述警示。

对于房价泡沫今天先姑且不聊，但是伴随着房价收入比的预警，5月25日，由清华大学主办的“2019清华五道口全球金融论坛”上，中国银保监会表示，金融业开放是大势所趋，不会停顿，更不会倒退。但是在鼓励金融对外开放的同时，要特别警惕境外资金大进大出，过度炒作。坚决避免房地产和金融泡沫过度。

重点提到了房地产和金融泡沫过度，这跟上文提到的房价收入比预警实际上也保持了高度一致性，信贷收紧是大概率事件。

但是反观前几个月，据中指研究院数据，今年1~4月份，房企融资规模近8500亿元。一手举债，一手买地，房企在2019阳春小窗口蜂拥进入市场。2019年4月，全国首套房贷款平均利率为5.48%，较上月下降8BP，首套平均利率连降5个月，低于去年同期水平，未来整体利率仍可能继续下行。对房企和购房者都是一派大好景象。但这一切在4月19日以后戛然而止。

随着国家重申房住不炒以及住建部等多部门对房价过热城市提出预警，一切都变了。从5月份数据又能可见一斑。

随着监管层的警示和调控加码，房贷平均利率在连续多个月下降之后，5月多地出现上升态势。北上广深等一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态，此轮房贷利率的上升趋势目前主要出现在二三线城市，而监管部门此轮点名的城市也主要为二三线城市。严管之下，已有多家金融机构被开罚单。公开信息显示，4月1日~5月20日仅50天，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单有32张，罚没金额合计约1069万元。

作为购房者，房地产大局越稳定，越有利于在良好的环境下买到称心如意的好房子，因为少了炒房者的干扰，购房者也变得更加理性。该不该买的问题就不要问了，既然房住不炒，就意味着不会拦着购房者买房，而是对炒房者的打击。虽然房贷利率提高，但是更多是出于金融风险的考量。购房者要从长远来看，毕竟偌大的市场不可能完全都照顾到。

而企业的难题才刚刚到来，今年2月底以来，监管部门在公开场合已经4次提及房地产金融风险，到现在来看，房企的压力也是越来越大，哪怕有业绩见好也难掩背后的债务风险。Wind数据统计显示，2018年房地产企业公司债共发行190只，发行规模合计2435亿元，同比增长177%；2018年房地产ABS产品共发行265只，总发行规模2802.0亿元，同比增长74.4%。近年来，房地产开发资金逐年增长，防范房地产金融风险被摆在了前所未有的位置。

《中国经济周刊》引据一位研究员的话，“现在的风险主要集中在房企方面，房企是去杠杆政策以来从未降过杠杆的行业，他们中的一部分人还很乐观，认为会赌赢政策，最后房地产又会被拿来救市。但实际上决定趋势的不是政策，而是房地产时代已过去了。”房企大佬们也靠着金融杠杆的撬动，实现高速增长。然而，整个地产行业展现的则是另一番景象，偿债高峰期到来，不少房企不堪重负，甚至被高负债直接压垮。

有哪些企业负债压顶，甚至走在了资金链断裂风险的边缘，今后我们还会关注更多的房企，从个案到普遍来分析整个行业所面临的市场环境变化。