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现在虽然还是不少人都是刚需自住,但是还是免不了想买房赚钱的人,我们就以成都为例,现在成都买新房需要拿到不动产证三年后才能交易,我们就按照首付三成买一套150万的房,等到限售到期后就卖出去,我们需要卖多少钱才“不亏”呢?
现在成都的新房基本上都是期房,也就是预售房,先卖后修,一般期房的交房时间都需要一年多或者两年,当然,还有更久的。我们就按照一年交房,交房后购房者需要交契税和维修基金给开发商,由开发商代为办理不动产证,现在办理不动产证快一点的大概在一年左右,再加上三年的限售期限,那么我们从买房到卖房至少需要五年的时间。
总价150万,首付三成为45万,贷款为105万,现在成都大部分银行首套房房贷利率上浮10%-15%,我们就按照10%计算,因为贷款额较多,为了减轻房贷压力,我们选择贷款30年。
按照上面的条件,我计算得出贷款105万每月的月供5889.52元,利息为1070227.44元,总还款额为2120227.44元。可以看出如果还满30年,利息已经超过了本金,因为我们限售期限满了就会卖,所以我们只用计算前面五年的利息即可。我大概计算了一下前面五年的利息,大概为27万左右,相差不会很大。
所以我们五年后如果将房屋卖出,我们的利息成本为27万,这个只是这五年的利息,因为买新房还需要交维修基金和契税,按照100平计算,契税和维修基金总共2万元左右,我是按照我买房每平27.5元计算的维修基金,很多地方是按照100元/平或者200元/平计算的,所以2万元的费用是需要的。算下来我们的利息和税费成本为29万元,实际可能还要多一点。
这样算下来我们五年后卖出需要卖129万才能“保本”,这是不计算其他费用的情况下,成本算下来肯定是要超过129万的,因为如果不买房手上还有30万,30万还在这几年还是能创造利息的。按照100平计算,129万算下来每平单价为12900元,买房时为10000元一平,相当于5年要涨2900元/平,这在最近两年应该算是再轻松不过了,但是因为现在国家调控政策越来越严,而且现在房价较稳定,所以五年上涨2900元/平还是个未知数,如果房价稳中有升,那么还是能达到的,如果调控政策继续打压,这个就不好说了。所以现在看来炒房致富的想法不太容易实现了。
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