价差6000+!这个板块才是西青的改善“沃土”？

上周五，津地产官微整理了2019年有望入市的43个纯新项目，在整理过程中，我们也挖掘出一些纯新盘扎堆的板块，这些板块主要可以分为两大类：

一是环郊新市镇，尤其是环城范围内，房地产市场起步较晚的“价值洼地”，比如北辰的大张庄、小淀、双街板块，津南的葛沽镇，东丽的军粮城板块等；

还有就是一些久未发声的市区环城交界地带，比如西青大学城板块。

新盘连曝 黄金板块重出江湖？

提到西青区的楼市格局，我们常常祭出三大镇来回pk——张家窝、中北镇、精武镇，关注度次之的还有大寺、李七庄和杨柳青。

一直以来，在市场印象里，精武镇的规划、配套是较弱于张家窝和中北镇的，当然相对应的就是，区域房价门槛也放得更低一些。但事实上，精武镇内部也有自己的房价格局，不同居住组团的产品定位存在差异。

如果为精武镇简单划分居住板块的话，可以分为津涞公路沿线和大学城板块。

从近两年精武镇的出地、新房供应情况来看，区域内的置业热点主要集中在津涞公路以南，比如金地艺墅家、万科西庐、融泰城、卓越云门、华侨城地块等，都是在这一片区。

比较沉寂的是大学城板块，自2016年格调松间亮相以来，将近3年时间区域内，都没有新盘能够接档，置业热度也就渐渐下来了。

直到2018年年末，大学城板块才再次活跃起来，先是津城置业、联发先后在区域内收入宅地，今年两宗地块项目又确定了案名——万科翡翠紫台和联发锦里，预计今年入市的希望很大。

今年3月底，板块内还摘牌了一宗12.28万方的新地，编号津西青（挂）2019-04号地，位于学府东路以西、才智道以北，东侧毗邻西青大学城，东北角方向紧邻地铁3号线高新区站，地块最终被旭辉以12736元/平米楼面价竞得，自持38100平米商业和3600平米住房面积。不过相比其他3个项目，这个地块向西青腹地走得更深了一些。

由于居住组团内的新房项目大多在路上，目前区域房价水平只能参考早期开盘房源价格、区域指导价格：板块内规划产品以小高层、洋房为主，其中小高层大致在26000元/平米；洋房28000-29000元/平米。

对比来看，津涞公路沿线的在售项目，小高层价格在20000元/平米，洋房21000-22000元/平米，也就是说，同在精武镇，2个板块同一类型产品价差能达到6000-7000元！

价差6000+ 大学城有何资本？

房价如此傲娇，大学城板块的资本是什么呢？这就要从城市界面和买房人的认可度这两方面去考虑。

首先，大学城板块紧邻外环线，与南开区华苑板块仅一路之隔，城市界面与市区的融合度更高，可以说，这里是承接市区外溢，尤其是南开改善客群外溢的第一站，周边像王顶堤居住区、华苑居住区，都存在大量换房改善需求。

配套也是购房者认可的一个资本，区域内拥有已经开通的地铁3号线，大学城站、高新区站均在板块内设站，可以实现地铁通勤；

邻近华苑居住区、王顶堤居住区，可以共享商业配套资源，王顶堤批发市场、红旗农贸综合批发市场、汇成国际商贸城、卓尔国际商贸城、物美超市、人人乐超市、银行以及各种餐饮散布在板块内部及周边；

与大学城为邻，天津工业大学、天津师范大学、天津理工大学、农学院、城建学院等高校集聚，形成天然学府氛围，同时可适当享受到大学城的生活配套、休闲娱乐场地；

区域内几个新房项目，也多规划有社区商业、幼儿园、健身场地等，尤其是旭辉地块包含了近4万方的商业体量，有足够空间建设区域级综合商业。

今年1月，西青区公示了大学城板块的部分规划，其中格调松间南里、格调松间北里各规划一处中小学幼儿园用地，津城置业地块内还规划一所九年一贯制12班学校，长期来看，板块内的教育资源还会有所补足。

大学城板块还有个隐形红利，就是产业资源，区域内有西青学府工业区、赛达大健康产业园、慧谷科技园等产业园区，毗邻天津滨海高新技术产业开发区华苑科技园，产业对于一个区域的发展其实是有很强推动力的，人口导入、就业带动、资金技术的流动都会随之而来。

总得来说，大学城板块是精武镇内配套相对前置的区域，但板块配套借力的成分也比较大，尤其是缺乏大型购物中心这类地标性配套，这对于区域整体定位也有一定影响，所以规划中的商业、教育多久能够落地、呈现效果如何是个关键。

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