小阳春过后,2019北京楼市下半场命运几何？

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所以，每次出台大的调控政策，北京楼市的反应都是最强烈的。

从2017年317的调控开始，北京楼市真的就回归到了理性，不再疯狂上涨，甚至开始一路下行。二手房的价格更是从2017年调控前的高位，下跌了10%-20%左右，有些郊区位置的房子下跌的幅度更多些。

所以，“房住不炒”从一句并不被重视的口号，到现在成为用事实说话的调控结果，不容轻视。

北京楼市这两年来已经用房价稳稳地印证了这一政策。所以，“稳”是北京楼市的重点和要点。

何为稳？稳价格、稳增长、稳预期。

大涨大跌一定不对，始终保持同一价格那不符合实际情况和市场行情，所以稳其实就是“微涨或微跌”。

这种微涨或者微跌的曲线，在股市里称作“横盘整理”，放到楼市里就是行情稳。

因此，2019年的北京楼市整体来说就符合了这一“稳之行情”的。

2

楼市分为新房市场和二手房市场。二手房市场一直占据着成交量的重头戏。

近两年来，北京的新房受到开发商拿地总量下降的影响；另外北京土地的稀缺，特别是四环内土地的极度稀缺，加之限购政策的严格，不论刚需和改善都对购房资格格外珍惜，市区内新房难寻，更多的人则会选择优质的二手房，这也导致了北京新房成交量占比也少于二手房。

6月14日，统计数据显示：2019年1到5月，北京二手住宅成交6.1万套，同比基本持平。目前北京二手房成交占比72%。所以，北京楼市是个典型的二手房市场活跃度大于新房的市场。

根据数据统计显示，北京6月二手房均价60011元/m2，5月二手房均价为59809元/m2。环比上月上涨了0.34%，同比去年同期上涨3.17%。

近一年来的的北京二手房房价走势，去年7月是价格最低点，然后小幅上涨了两个月，到达10月份基本稳定在6万以内的整体水平，直到去年底。

进入到2019年，受去年调控的影响以及人们对市场不再疯涨的判断，正常的需求开始放量，但由于是春节前，所以1、2月份并没有明显的上涨动力。

到了春节后的3月份，资金和预期被大量释放，于是北京二手房市场迎来了一波小阳春行情。单是二手房住宅网签量就达到16051套，也是近一年来的最高单月签约数量了。

接下来的4月网签量是14438套，5月份是13764套。从数据中，很明显的看出，小阳春的3月过后，4月和5月的北京二手房市场都是在持续走低。

其实，原因也很简单。

第一、二手房市场不像新房市场，会一下子有大量房源入市，二手房市场的房源量都是较平稳的入市。所以，当3月份大量的二手房被需求释放后，二手房池子里的余量自然会减少。那么，后面两个月成交量自然也会下降，这并不难理解。

第二、今年的419之后，重提“房住不炒”政策，每一次北京楼市的调控政策都会对市场造成一定程度的预期下降，这一点从4月份的市场表现上就可以看出来。政策上没有松绑的意思，所以市场表现只会愈发理智。

但是，要说明的一点是，虽然4月5月的二手房成交量下降了，但并不意味着北京二手房市场的价格也下降了。

结果却恰恰相反，目前北京二手房市场量跌，价稳。

原因是，卖家在经历了上涨的小阳春行情后，会有预期的适应时期，所以短短几个月，卖方还是会抗一段时间，所以这段时间买二手房，买家议价应该会比较难。

这里给出的建议是，如若不着急买二手房，可以这几个月多看看房做好选择；如若比较急上车，可以先让中介去客户那里摸摸底，然后以低姿态去跟业主谈，争取一次就谈成功。

因为，二手房多次谈判的机会不多，而且多次谈判在价格上就更不要想议价了。而且，优质的二手房源通常是一房难求的，会有很多意向客户，如若排位靠后或者因为一次没谈成功，很可能就会与该房失之交臂，这也是很多购买二手房业主的经历。

根据市场表现以及卖方的预期心态，笔者综合判断：北京二手房市场3季度大概率会价格坚挺，但是量上会持续走低；到年尾的四季度议价的空间会相对宽松，所以是量低价低。

当然，这些都是在市场情况与现在大抵一致的情况下做出的判断，如若出现政策性调控，则另当别论。

3

北京的新房市场，更是因为限购限贷的政策，过滤掉了绝大多数炒房客。

动辄几百万的房款首付，和高额的月供压力，在买入新房未交房无法出租的情况下，投资客们需要撬动的资金更多了。所以，北京的新房市场更适合本地刚需和改善。

这里说句题外话，有不少粉丝说“我资金上不是问题，并且也有5年社保在京，买哪里更有投资价值？”

那么我想说的是，如果您买入北京房产的目的是为了子女上学，那么没有京户，教育的事情免谈吧，这也是为何有大批有房的北漂离开的根本原因。

如果你只是为了保值增值，几百万或者上千万的资金无法安放，我也无话可说。

我的观点，北京房产，外地朋友慎重买入，不如另做投资，因为房产投资终究是要计算投资回报率的。再想得到过去成倍增长的房产投资回报概率，北京楼市短期五年或者十年，都未必能如你所愿。

继续说回北京的新房市场，大量的共有产权房、限竞房入市，而且限竞房越发成为楼市主流。

限竞房是2016年930政策时提出的，指的是“限房价、竞地价”的土地出让方式。

限竞房因其价格受控，大量入市以后，整体拉低了北京市场的新房市场均价。

根据数据统计显示，北京6月新房均价 45432 元/m2 ，5月新房均价 43142 元/m2，6月环比上月增长 5.31%。

乍一看，还以为北京市场新房二手房倒挂现象明显。其实不然，之前说过的北京四环内可开发土地寥寥无几，大多新开楼盘都集中在五环外，尤其是五环到六环之间更是新盘集中，所以价格上自然会低一些。

比如大兴区的均价在 57943 元/m2，通州区的均价在 49477 元/m2，顺义新房均价 52369 元/m2，门头沟新房均价 54750 元/m2，更不用说怀柔、房山、密云等远郊区两三万的均价了。所以北京新房才有了均价四万多的行情。

据研究中心统计，截至2019年5月，北京新房市场共有49个限竞房项目取得预售证，累计供应房源3.3万套，占北京商品住宅总供应的64%，限竞房已经成为北京新房市场主要的供应产品。

限竞房、共有产权房已经从政策变为现实中的实际供应量。但是苦于开发商利润上的降低，所以目前市场上这两类房子的品质良莠不齐，需要得到改善。

综上，北京新房市场在2019下半场不会有太大动作和变化，基本会维持现有价格水平，原因只有一个，下半年开盘的项目依旧围绕在五环与六环之间，限竞房主导的北京楼市难有价格上的飞跃。

4

北京楼市房价平稳，大概率会成为现实，本地刚需和改善无需多虑，选好区位和品质楼盘直接上车即可。

房住不炒这个主旋律起码五年内会如一把利剑悬在北京的上空。

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