新希望地产：刘永好“隐身”｜ 起底隐贵房企？

[编者按]它们，低调，神秘，家底殷实，它们顽强，有特色地深耕一方，不追求上市。乐居财经开启“隐贵房企”大起底系列，挖掘它们水下冰山的故事。本期关注新希望地产。

策划：陈海保

统筹：王敬宾 王彩霞

撰文：赵翔

编辑：于婞

首富，有一个被忽略的身份：地产大亨。

它被饲料大王、农牧大王两大光环所遮挡。实际上，地产业务在他手中做得依然风生水起，只是外界却鲜为人知。

他旗下的四川新希望开发有限公司（简称：新希望地产）披露，2018年的销售额达316.63亿元，同比增长85%，位列当年排行榜第79位。

这是一家拥有22年历史的地产商，但真正的鹊起，是在贵2014年掌舵之后。有媒体报道，它2013年的销售额仅为20亿。

作为新希望集团最赚钱的板块之一，没有上市的新希望地产自成方圆。

在融资上，它曾拿过仅有3.85%的超低利息，有着曾经的母公司新希望集团担保，更是顺风顺水。

它很另类，也很凶猛。

　　新希望集团有限公司董事长刘永好

去刘永好化

刘永好似乎刻意隐去地产老板的身份。36年前，他靠卖鹌鹑蛋起家。在2019年福布斯全球亿万富豪榜上，他以 57 亿的，排名第 303 位。

乐居财经通过企业查询发现，新希望地产自2010年刘永好不再担任其法人后，一直在“去刘永好化”。

在新希望地产官网上，也几乎找不到他的踪迹。管理层一栏上，张明贵放在首位，这位36岁的少帅，有五个抬头——新希望集团党委书记、新希望集团副总裁、新希望集团四川总部董事长、新希望地产总裁和川商董事长。

张明贵有3个VP，其中，从温州公司提拔上来的姜孟军，是地产业务的主要负责人。

除过张明贵，刘永好的女儿刘畅，在新希望地产的“出镜率”也颇高。曾有媒体称，张明贵原先就是刘畅的左膀右臂，在刘畅接手新希望地产后，张明贵便随之而来。

2019年3月的两会，刘永好说，“我们是一个农业和食品为主的企业，从来没变过，虽然我们有地产，但当时做地产是“被地产”。

在明处，刘永好与地产有层防火墙——公开信息里甚至没有披露新希望地产董事长是谁。但他却牢牢地控制着新希望地产。南方新希望持股34.96%，新希望集团持股33.87%，西藏恒业峰持股23.53%，新希望投资持股5.88%，刘畅持股1.235，成都好吃街餐饮持股0.53%。

但新希望地产也不与新希望集团“并表”。

据悉，刘永好通过修订新希望地产公司章程中董事会构成及股东投票权比例实现控股股东的变更，新希望投资集团有限公司（下称新希望投资）将享有对新希望地产的控制权，而新希望地产自此不再纳入新希望集团合并范围。新希望投资的实控人便是刘永好。

以2015—2018年为例，新希望集团年末总债务分别为265.41亿元、308.43亿元、452.77亿元、206.08亿元，其长期债务逐年增加，对应资产负债率分别为53.03%、55.45%、63.32%、42.98%。

截至2018年末，新希望集团总债务降至206.08亿元。没有了新希望地产的新希望集团，优势逐渐显现，资本结构进一步被优化，其杠杆融资能力得以提升。

但新希望集团给新希望地产给予了很大的背书。截至2018年9月末，新希望集团对外担保余额为109.60亿元，这其中大部分都是对新希望地产及其子公司担保。

地产“门外汉”

造房子比卖饲料赚钱的刘永好，更明白闷声赚大钱的道理。就像是多年前，对他的调侃，“你就是赚钱机器。”

截至2018年末，新希望地产总资产为712.38亿元，所有者权益166.58亿元。实现营业总收入152.43亿元，净利润28.35亿元。

而靠卖饲料发家的新希望集团，在2019年实现的营业收入也只不过394.19亿元。

新希望地产成立于1997年5月7日，注册资本17亿元，对外投资58家企业，实际控制156家企业。

在2014年之前，新希望地产发展一直比较缓慢。刘永好也曾表示，做地产大概20多年，前十五六年增长都不快，一年大概一二十个亿，每年两三个亿的增长。

有媒体曾报道，新希望地产2013年销售额为20亿。而同一时期，销售额为1300亿。

做饲料出身的他，想找到一种快速催长的方法，刘永好决定启用有冲劲的年轻人。32岁的张明贵受到了刘永好的青睐。

　　新希望地产总裁张明贵

1982年出生的张明贵毕业于中国地质大学，是新希望集团第二届管理培训生，从营销、采购到驻京办负责人，再到集团办公室主任，他在新希望先后担任过9个职位，但他连“工程设计图”都看不懂，是个地产“门外汉”。

刘永好对他的评价是，“肯学习，人勤奋阳光，正向头脑极其聪”明。而张明贵眼中的刘永好，是“好人”，是受人敬仰的教父级企业家——这些赞美，他不吝惜在自己极少发布的微信朋友圈里表露。

虽让张明贵不断对外界强调“不以规模为导向”，可自他执掌后，新希望地产5年规模增长了20倍，提出“2019年销售目标500亿、未来三年冲击千亿”的口号。它的业务覆盖了四川、上海、大连、呼和浩特、昆明、南宁、沈阳、温州等地。

2016―2018年，新希望地产的销售额分别为145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元。快速的扩张也牺牲了利润，其主营业务房产销售的毛利率从35%下滑到28%，降了7个百分点。

扩张后遗症

进入2019年，新希望地产异常凶猛，频频出现在全国土拍现场。

据克而瑞统计，2019年前5月，新希望累计拿地9宗，新增土地建面155.02万方，新增土地总价212.38亿元，分别达到2018年全年的49%和60%。

随规模不断攀升，新希望地产的负债额呈持续增长趋势。2016―2018年，其负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元。

受到持续扩张的影响，2018年新希望地产其他应收款达116.69亿元，同比2017年的37.8亿元增加 207.32%。同时，新希望地产的应收账款同比增长136%，应收账款周转率下降23.5%。

另一个数据同样可以窥见新希望地产的发展速度：2016-2018年，该公司纳入合并报表范围内的子公司分别为39家、61家、79家，相当于平均每年新设立20家子公司。

截至2018年末，新希望地产总土储建面691.75万平方米。曾有媒体报道称，新希望每进入一个城市一般至少做3-4个项目以上。

大规模跑马圈地的背后，还有新希望地产高周转的欲望。截止2018年末新希望地产存货周转率为0.31,同比增长121.43%，新希望地产远超同为西南房企的金科股份与蓝光发展。

据新希望公司债券年度报告披露，2018年末，新希望地产的一年内到期的非流动负债总额约46.80亿元。截至2018年底，新希望地产有息负债余额为262.67亿元，按期内公司利息支出18.76亿元粗略计算，利息成本大约7.14%。

负债的激升，公司也存在压力。2016―2018年新希望地产经营活动产生的现金流净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元。

新希望地产也曾警示风险称，公司在建项目未来三年需要投入较大规模的资金，对公司资金流形成一定压力。2016―2018 年期间，新希望地产资产负债率分别为 79.37%、79.54%和 76.62%。

2018年新希望资产投资增632%，股权投资增206%，筹资活动产生的现金流量净额112.03亿元，同比增长28%；期末该公司已使用银行授信额度112.55亿元，未使用授信余额124.25亿元。2018年新希望地产融资增长幅度不大，从171亿增长到217亿元。但它的支付其他与筹资活动有关的现金猛增，从643万元飙升到7493万元。

乐居财经获悉，新希望地产有过三次股权出质记录。在2019年1月31日，新希望地产出质2500万元股权数，质权人为，出质标的是重庆锦置业，新希望地产持有其50%股权；在2019年1月17日，新希望地产以质权人身份出现，浙江保利地产将390万股权数出质，标的是杭州保泓房地产。同样的故事在2017年出现，上海万科将3.15亿元股权数出质给了新希望地产。