北京发布新版租房合同范本 出租人不得单方提高租金

　　热点聚焦 ■本报记者 王松才

　　7月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局正式发布了《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本，示范文本自发布之日起正式推行使用。

　　在具体合同执行上，有几点新内容值得关注。一是禁止群租房、隔断房，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。二是关于租金，未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。三是关于续租的问题，房东继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权（原承租人存在重大违约行为的除外）。

　　除了对于租赁方式、租金等内容进行规定外，新版住房租赁合同示范文本对于群租房的政策再次重申。

　　新版住房租赁合同示范文本中显示：根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》（京建法〔2013〕13号）的规定，本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

　　此次北京发布的新版租赁合同示范文本中，将隔断房和群租房纳入进去，并受到法律约束，意义重大。在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，虽然之前的租赁相关规定中对于居住空间的分割有着直接要求，但是在实际运营过程中，不少长租公寓运营方会采取各种突破的方式，包括客厅、阳台空间的分割利用等。本次列入租赁合同中就有着明确的法律准绳，租赁合同本身受合同法约束，违反租赁合同将会影响出租方利益，甚至导致合同本身无效并须进行相应赔偿。因此，本次北京的新版租赁合同可视为针对租赁管控的进一步升级，对于租赁行业的健康发展将起到重要作用。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时报记者，此次北京发布三份合同文本，分别涉及到房东委托出租房屋、个人委托承租房屋、房东个人租赁交易三个领域，属于相对全面的政策，这也有助于后续租赁交易有章可循，对于大力发展租赁市场和保护市场参与者权益等都有积极的作用。

　　严跃进说，此次政策讨论相对多的地方在于对群租等方面的管控。对于禁止群租房的规定，体现了对于租赁市场严格管控的导向，尤其是要防范各类违规分割房子、变相群租等现象。从群租房的房源看，在实际过程中还是受到很多低收入群体认可的，所以类似管控一定程度上会倒逼部分群体去寻找新的房源。当然在实际操作中，地方政府可以积极发布相关房源信息，即需要进一步降低租客的租房成本。后续也需要在集体宿舍等方面积极开展供应工作。类似政策下，相关中介机构也需要积极转型，进而形成更好的业务模式。

　　严跃进对本报记者表示，对于北京来说，此类政策会对全国其他城市有借鉴的意义。尤其是此次政策提到了租赁相关合同备案的概念，这其实是为了促进租赁业务的更好发展。在实际操作中，租赁合同备案的情况是比较少的，后续若是有备案的概念，这对于稳定租金、稳定租赁交易等都有积极的促进作用。

　　诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖告诉本报记者，新版《北京市住房租赁合同》自去年7月征求意见，现今落地，在合同中通过设立房屋整租、分租有关事项条款，明确禁止违法群租。此前群租房问题屡禁不止暗地开花，现列入新版合同中使租户有据可依，依法维护自身权益。

　　杨雅靖表示，此次新版合同范本的发布对租赁市场的影响体现在两方面：一方面，规避安全隐患，有利于租赁市场规范健康发展。另一方面，租赁房源更加规范，或将在一定程度上影响市场供给，但占比较小，难撼动整个市场，现今北京市租金水平已相对稳定。